База решений
и правовых актов

                           

 РЕШЕНИЕ

по делу № А305-41/17ж о нарушении  

Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции»

 

09 октября 2017 года                                                                                   г. Нальчик

 

        Комиссия Кабардино-Балкарского Управления Федеральной антимонопольной службы по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе Председателя комиссии и Членов Комиссии,

        при участии:

        представителей организатора торгов – МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (далее – Организатор торгов) по доверенности,

в отсутствие Заявителя;

рассмотрев жалобу ООО «Альянс-групп» на действия Организатора торгов,

 

установила:

 

 В Управление Федеральной антимонопольной службы по Кабардино-Балкарской Республике (далее - Управление) 28.09.2017 поступила жалоба ООО «Альянс-групп» на действия Организатора торгов – МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:740 общей площадью 22 695 кв.м., расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, участок расположен в 25 метрах по направлению на юго-восток от ориентира угла земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:132, адрес ориентира: КБР, г. Нальчик, ул. Шогенова, б/н, по извещению № 060917/11818475/05 от 07.09.2017 (далее – жалоба).

 Жалоба в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) принята к рассмотрению, информация о поступлении жалобы размещена на сайте Управления http://kbr.fas.gov.ru.

В соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Управление уведомлением от 02.10.2017 № 06/3173 приостановило аукцион до рассмотрения жалобы по существу. Рассмотрение жалобы состоялось 09.10.2017.

Суть жалобы сводится к следующему:

1. извещение о проведении аукциона  не содержит всю предусмотренную пунктом 4 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ информацию, а именно отсутствует информация о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, сроках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение);
2. порядок внесения арендной платы, установленный проектом договора аренды, противоречит условию извещения относительно зачета вносимого участником аукциона задатка;
3. предусмотренное проектом договора аренды условие о возобновлении договора аренды на новый срок противоречит действующему земельному законодательству.

Представитель Организатора торгов, присутствующий на заседании Комиссии (далее – Организатор торгов) возражал против доводов Заявителя и просил признать жалобу необоснованной.

Заявитель, извещенный о месте и времени рассмотрения жалобы, на заседание Комиссии не явился, уполномоченных представителей не направил.

Исследовав имеющиеся в материалах дела сведения и документы, а также доводы лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, Комиссия Управления установила следующее.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

На основании постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 31.08.2017 № 1669 Организатором торгов был объявлен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:740 общей площадью 22 695 кв.м., расположенного по адресу: расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, участок расположен в 25 метрах по направлению на юго-восток от ориентира угла земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:132, адрес ориентира: КБР, г. Нальчик, ул. Шогенова, б/н.

 Извещение № 060917/11818475/05 размещено 07.09.2017 на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru (далее – официальный сайт) и опубликовано в газете «Нальчик» от 07.09.2017 № 36.

Согласно извещению дата и время начала приёма заявок: 11.09.2017 в 09 часов 00 минут, дата и время окончания приёма заявок: 05.10.2017 в 17 часов 00 минут, дата и время проведения аукциона: 10.10.2017 в 11 часов 30 минут.

Размер годовой арендной платы (начальная цена) – 4 539 000 рублей, размер задатка – 100 % размера годовой арендной платы.

В силу пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Классификатор) (абзац 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Как следует из извещения и представленной в материалы рассмотрения жалобы копии выписки от 09.08.2017 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, являющийся предметом аукциона, видами разрешенного использования земельного участка являются объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

В соответствии с Классификатором на земельных участках с видом разрешенного использования с кодом 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» разрешается размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Более того, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Нальчик, утвержденным Решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 03.04.2009 № 24, и градостроительному плану земельного участка № RU07301000-3546 земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами). Применительно к указанной территориальной зоне вид разрешенного использования «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (4.2) отнесен к основным видам разрешенного использования.

Таким образом, в рассматриваемом случае в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения, что предполагает включение в обязательном порядке в состав извещения о проведении аукциона всего объема сведений согласно пункту 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

Между тем, Комиссией установлено и не опровергается Организатором торгов, что сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства извещение о проведении торгов не содержит. При этом в извещении указано, что сведения о границах земельного участка, предельных (минимальных и (или) максимальных) параметрах разрешенного строительства, охранной зоне инженерных коммуникаций, зоне допустимого размещения зданий, строений, сооружений, о разрешенном использовании земельного участка, чертеж градостроительного плана земельного участка в масштабе 1:500 и т.п. содержатся в градостроительном плане земельного участка № RU07301000-3546. Весь период приема заявок заинтересованные лица могут ознакомиться с указанным градостроительным планом по адресу приема заявок либо обратиться по адресу электронной почты.

В копии вышеназванного градостроительного плана, представленной в материалы рассмотрения жалобы, имеется раздел «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства», включающий в себя, в частности, следующее:

1. Минимальная длина стороны по уличному фронту – 40 м.;
2. Минимальная ширина/глубина участка – 32 м.;
3. Максимальный коэффициент застройки земельного участка – 40 %;
4. Минимальный коэффициент озеленения – 30 %;
5. Максимальная высота здания до конька крыши – 36 м.;
6. Максимальная высота оград – не регламентируется;
7. Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м. и иные.

Согласно пояснениям Организатора торгов, вся необходимая информация относительно технических параметров земельных участков, являющихся предметом торгов, в том числе параметров разрешенного строительства, предоставляется претендентам дополнительно по их запросам.

Однако, Комиссия приходит к выводу, что отсылка в извещении к градостроительному плану земельного участка как к источнику всей информации, предусмотренной пунктом 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, не может подменять законодательно установленной обязанности Организатора торгов публиковать такие сведения непосредственно в извещении о проведении торгов. Учитывая вышеизложенное, Организатор торгов при формировании извещения о проведении аукциона нарушил требования пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

В ходе анализа извещения, размещенного на официальном сайте, Комиссией установлено, что извещение о проведении аукциона содержит информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, выданных МУП «Водоканал», АО «Газпром газораспределение Нальчик» и МУП «Каббалккоммунэнерго».

В соответствии с частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение (технологическое присоединение) предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством о газоснабжении в Российской Федерации. Срок действия предоставленных технических условий и срок внесения платы за такое подключение (технологическое присоединение) устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение (технологическое присоединение), а также порядок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации (часть 10 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - Правила). Пунктами 10 и 11 Правил определены требования, которые должны содержать технические условия и информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Так, согласно пункту 10 Правил технические условия должны содержать следующие данные:

- максимальная нагрузка в возможных точках подключения;

- срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ;

- срок действия технических условий, исчисляемый с даты их выдачи.

Пунктом 11 Правил определено, что информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения должна содержать:

- данные о тарифе на подключение, утвержденном на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

- дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия этого тарифа истекает ранее окончания срока действия технических условий);

- дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи технических условий тариф на подключение на период их действия не установлен).

Если для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей инженерно-технического обеспечения, используемых в процессе холодного водоснабжения и водоотведения) не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, плата за подключение не взимается.

Однако, информация, указанная в разделе «Предмета аукциона» извещения о проведении аукциона, не содержит данных, предусмотренных требованиями пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, которые должны содержаться в технических условиях согласно Правилам, в частности, о сроках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования извещения о проведении аукциона.

В обоснование правомерности своих действий (бездействия) Организатор торгов пояснил, что в извещение о проведении аукциона был перенесен весь текст технических условий, выданных организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. Однако, Комиссия отмечает, что обязанность Организатора торгов публиковать полный объем сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусмотренный пунктом 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, установлена императивно и не зависит от каких-либо внешних обстоятельств.

Таким образом, Организатор торгов, не указав в извещении о проведении аукциона информацию о сроках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования извещения о проведении аукциона, допустил нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

Принимая решение об обоснованности вышеназванных доводов жалобы, Комиссия исходила также из того, что отсутствие в составе извещения о проведении аукциона обязательных сведений о предмете аукциона может влиять на количество потенциальных участников аукциона, принимающих решение о своем участии в аукционе исходя их информации, размещенной Организатором торгов в публичном доступе.

Комиссией также рассмотрены доводы жалобы относительно условий проекта договора аренды.

Так, согласно одному из доводов жалобы, порядок внесения арендной платы, установленный проектом договора аренды, противоречит условию извещения относительно зачета вносимого участником аукциона задатка, поскольку нет ясности, каким образом должна производиться оплата за первый год аренды.

В силу пункта 22 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. По обжалуемому аукциону Организатор торгов установил 100% размер задатка. Согласно пункту 21 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ и условиям извещения о проведении аукциона задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 названной статьи, засчитываются в счет арендной платы за земельный участок. При этом пунктом 3.2 проекта договора аренды установлено, что арендная плата вносится ежеквартально. Арендатор вносит арендную плату за первый квартал в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора, в дальнейшем оплата осуществляется ежеквартально до 15 числа каждого первого месяца квартала.

Организатор торгов пояснил, что задаток засчитывается в счет арендной платы за первый год, в связи с чем не усматривает в данных условиях договора и извещения противоречий. Кроме того, обратил внимание Комиссии на то обстоятельство, что проект договора аренды утвержден постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 08.12.2016 № 2575 «Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков», в связи с чем является типовым и не предполагает внесение в него изменений.

Однако, Комиссия отклоняет довод Организатора торгов, так как ни извещением, ни проектом договора аренды прямо не установлено, за какой именно период происходит зачет внесенного задатка (за первый год либо, например, равномерно за три года). Кроме того, не регламентируется срок внесения оставшейся части арендной платы в случае, если годовая арендная плата по результатам аукциона будет превышать размер внесенного задатка. Указанное, по мнению Комиссии, создает неопределенность относительно условий исполнения договора аренды, в то время как они должны быть  конкретными, не допускающими предположений и двояких толкований.

Утверждение же текста договора аренды муниципальным актом не исключает возможности внесения в него необходимых изменений в зависимости от конкретных условий проведения аукциона и последующего исполнения договора аренды.

Таким образом, довод жалобы признается обоснованным.

Заявитель также обжалует пункт 7.3 проекта договора аренды: «В случае если по окончании срока действия настоящего договора Арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны Арендодателя Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем, в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 № 13269/11 сформулирована правовая позиция о том, что положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, не подлежат применению к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах. Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, введено общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением закрытого перечня случаев.

С учетом вышеизложенного и учитывая тот факт, что договор аренды будет заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (Земельный кодекс РФ), положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ к отношениям сторон не применимы, в связи с чем Комиссия признает обжалуемый пункт проекта договора аренды не соответствующим действующему законодательству.

При этом, поскольку в силу пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, Комиссия отклоняет довод Организатора торгов о том, что фактически срок действия договора аренды при необходимости в целях завершения строительства объекта капитального строительства будет продлеваться только на 3 года.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по КБР по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров

 

РЕШИЛА:

 

1. Признать жалобу ООО «Альянс-групп» от 28.09.2017 на действия  Организатора торгов – МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 22 695 кв.м., расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, участок расположен в 25 метрах по направлению на юго-восток от ориентира угла земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:132, адрес ориентира: КБР, г. Нальчик, ул. Шогенова, б/н, по извещению № 060917/11818475/05 от 07.09.2017 обоснованной.
2. Выдать Организатору торгов предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения аукциона.

 

Настоящее решение может быть обжаловано в Арбитражный суд КБР в течение трех месяцев со дня его принятия.   

 

 

Председатель Комиссии                                                            

 

  Члены Комиссии