Решение №010/01/18.1-428/2023 РЕШЕНИЕ ПО ЖАЛОБЕ № 010/01/18.1-428/2023 от 7 июля 2023 г.
Текст документа
Сохранить как PDF
РЕШЕНИЕ
ПО ЖАЛОБЕ № 010/01/18.1-428/2023
г. Петрозаводск
Резолютивная часть решения объявлена «04» июля 2023 года
Решение в полном объеме изготовлено «07» июля 2023 года
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия (далее – Комиссия Карельского УФАС России) в составе:
- заместитель руководителя управления - начальник отдела контроля органов власти и закупок, заместитель председателя Комиссии;
– главный специалист-эксперт отдела контроля органов власти и закупок, член Комиссии;
– ведущий специалист-эксперт отдела контроля органов власти и закупок, член Комиссии;
рассмотрев в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) жалобу ИП Малафеева А.В. на действия организатора торгов - ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, имеющего кадастровый номер (извещение №22000154380000000171, лот 1),
при участии заявителя – ИП МА.В., представителей организатора торгов, полномочия представителей подтверждены,
УСТАНОВИЛА:
На официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение №22000154380000000071 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, имеющего кадастровый номер.
Организатор аукциона: ГКУ РК «Управление земельными ресурсами».
Уполномоченный орган: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
Оператор электронной площадки: Акционерное общество «Единая электронная торговая площадка» (АО «ЕЭТП»). Сайт - www.roseltorg.ru.
Форма проведения: аукцион в электронной форме, закрытый по составу участников и открытый по форме подачи предложений о цене.
Дата, время и место начала приема заявок: 23.05.2023 с 09 час. 00 мин. (время московское) по адресу электронной площадки: АО «Единая электронная торговая площадка» (www.roseltorg.ru).
Дата, время и место окончания приема заявок: 19.06.2023 в 17 час. 00 мин. (время московское) по адресу электронной площадки: АО «Единая электронная торговая площадка» (www.roseltorg.ru).
Дата, время и место рассмотрения заявок на участие в аукционе –20.06.2023 по адресу электронной площадки: АО «Единая электронная торговая площадка» (www.roseltorg.ru).
Дата и время проведения аукциона: 22.06.2023 в 10 часов 00 мин.
Место проведения аукциона: АО «Единая электронная торговая площадка», размещенная на сайте www.roseltorg.ru в сети Интернет - https://178fz.roseltorg.ru.
Предмет аукциона: Лот №1. Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, имеющего кадастровый номер площадью 2006144 кв.м, местоположение: Республика Карелия, Олонецкий национальный муниципальный район, Туксинское сельское поселение, д.Тукса, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное назначение.
Ограничения и обременения: в случае наличия в границах земельного участка мелиоративных систем необходимо содержать данное имущество в соответствии с нормами, указанными в Федеральном законе от 10.01.1996 №4-ФЗ «О мелиорации земель» (далее – Закон о мелиорации земель).
Согласно протоколу о признании претендентов участниками аукциона №22000154380000000171 от 20.06.2023, на участие в аукционе поступило 2 заявки от граждан, допущенных до участия в аукционе.
20.06.2023 организатор торгов принял решение о приостановлении торгов по лоту №1 в связи с поступлением жалобы в антимонопольный орган.
Заявитель – ИП М А.В., не подававший заявку на участие в аукционе, считает, что организатором торгов при проведении рассматриваемого аукциона допущены следующие нарушения положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и иного законодательства:
- нарушение подпункта 7 пункта 21, пункта 9 статьи 39.11 ЗК РФ, пункта 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) - организатором аукциона неправильно выбрана форма проведения торгов (аукцион, закрытый по составу участников), поскольку извещение не содержит в себе требований к участникам закрытого аукциона, предусмотренных пунктами 9, 10 статьи 39.11 ЗК РФ, а также в форме заявки содержится указание на участие в открытом аукционе;
- нарушение пункта 3 статьи 39.12 ЗК РФ – в пункте 15 извещения содержится требование о предоставлении заявителями - юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями документов, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ;
- нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ – в пункт 20 извещения и пункт 4.5 проекта договора аренды включено условие о том, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного договора, а также передавать арендованный земельный участок или его часть в субаренду;
- нарушение пункта 2 приказа Минсельхоза России от 31.07.2020 №438, части 2 статьи 29 Закона о мелиорации земель – в пункте 11 извещения установлено обременение (ограничение) прав на земельный участок в части необходимости содержания мелиоративных систем.
В целях устранения указанных нарушений заявитель просить выдать организатору торгов предписание об аннулировании аукциона.
Организатор торгов представил возражения на жалобу, считает ее необоснованной.
На основании части 14.1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в рассмотрении настоящей жалобы объявлялся перерыв.
Заслушав пояснения заявителя и представителей организатора торгов, изучив представленные на рассмотрение жалобы материалы, Комиссия Карельского УФАС России пришла к следующим выводам.
1. Порядок подготовки, организации и проведения электронного аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11-39.13 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 9 статьи 39.11 ЗК РФ аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.
В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса, могут являться только граждане или в случае предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Статья 39.18 ЗК РФ устанавливает особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Согласно пункту 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
На основании подпункта 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ ИП К(Ф)Х Козицыну А.М. было отказано в предварительном согласовании земельного участка в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности, так как по истечении 30 дней со дня опубликования извещения №130722/18283703/01 о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе поступили заявления иных граждан об указанном намерении.
После проведения кадастровых работ в отношении земельного участка и осуществления его государственного кадастрового учета, земельному участку присвоен кадастровый номер.
Учитывая изложенное, организатором торгов правомерно установлена форма проведения аукциона - аукцион в электронной форме, закрытый по составу участников и открытый по форме подачи предложений о цене.
Соответствующая информация указана в извещении о проведении аукциона.
Также вопреки доводам заявителя, пункты 9, 10 статьи 39.11 ЗК РФ не содержат в себе требований к участникам аукциона, которые необходимо указывать в извещении об аукционе. Обязательные требования к информации, которая должна быть указана в извещении об аукционе, содержатся в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ.
2. Пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ установлен перечень документов, представляемых для участия в аукционе, а именно:
1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);
3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
4) документы, подтверждающие внесение задатка.
Согласно пункту 3 статьи 39.12 ЗК РФ организатор аукциона не вправе требовать представление иных документов, за исключением документов, указанных в пунктах 1 и 1.1 настоящей статьи. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в едином государственном реестре юридических лиц и едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей.
Пунктом 15 извещения о проведении аукциона установлен порядок подачи заявок на участие в аукционе, а также перечень прилагаемых документов.
В частности, для участия в аукционе заявители предоставляют на электронную торговую площадку АО «Единая электронная торговая площадка» (www.roseltorg.ru) в установленный в извещении срок следующие документы:
- заявка на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка подается путем заполнения ее электронной формы;
- электронный образ документов удостоверяющих личность заявителя (для граждан) (в случае представления копии паспорта гражданина Российской Федерации необходимо в соответствии с действующим законодательством представить копии 20 (двадцати) страниц паспорта: от 1-ой страницы с изображением Государственного герба Российской Федерации по 20-ую страницу с «Извлечением из Положения о паспорте гражданина Российской Федерации» включительно), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
- электронный образ документов, подтверждающих внесение задатка.
В отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей необходимы сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц) или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей), в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств; документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица на осуществление действий от имени лица (копия решения о назначении этого лица или о его избрании) и в соответствии с которым руководитель юридического лица обладает правом действовать от имени юридического лица без доверенности; физические лица представляют копии всех листов документа, удостоверяющего личность. В случае если от имени заявителя действует его представитель по доверенности, к заявке должна быть приложена доверенность на осуществление действий от имени заявителя, оформленная в установленном порядке, или нотариально заверенная копия такой доверенности. В случае если доверенность на осуществление действий от имени заявителя подписана лицом, уполномоченным руководителем юридического лица, заявка должна содержать также документ, подтверждающий полномочия этого лица. Указанные документы в части их оформления и содержания должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации. Заявителем может быть приложена к заявке копия платежного документа с отметкой банка об исполнении, подтверждающая внесение соответствующих денежных средств в качестве задатка.
Согласно пояснениям организатора торгов форма извещения о проведении аукциона, а также форма заявки на участие в аукционе являлись общими для открытых и закрытых аукционов. В настоящее время организатором торгов для закрытых аукционов разработаны отдельные формы извещения и заявки.
Таким образом, Комиссией установлено и не оспаривается организатором торгов, что извещение о проведении аукциона содержит в себе чрезмерный, не предусмотренный пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ перечень документов, необходимых для предоставления юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. При этом, поскольку данные лица не принимали участие в аукционе, что также подтверждается протоколом о признании претендентов участниками аукциона, реального нарушения прав участников организатором торгов допущено не было.
3. В пункте 20 извещения о проведении аукциона указано, что на основании пункта 7 статьи 448 ГК РФ в пределах срока действия договора арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного договора.
Также пункт 4.5 проекта договора содержит условие о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Также арендатор не вправе передавать арендованный земельный участок или его часть в субаренду.
Согласно пояснениям организатора торгов, условие договора аренды о невозможности уступки права и осуществления перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного договора, внесено в извещение и проект договора на основании представления прокуратуры Республики Карелия об устранении нарушений земельного законодательства от 14.08.2020 №07-46-2020.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Таким образом, ЗК РФ допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как на торгах, так и без проведения торгов.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Вместе с тем в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм, поскольку первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.
Таким образом, организатор торгов правомерно включил в документацию об аукционе условие, предусматривающее запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
При этом с учетом положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ необходимо разграничивать право арендатора на передачу земельного участка в субаренду и право на передачу прав и обязанностей по договору аренды.
При заключении договора субаренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности арендатор, определенный по результатам процедуры торгов, сохраняет свои права и обязанности по договору аренды государственного или муниципального имущества, в то время как при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу права арендатора, изначально выигравшего торги, в полном объеме (в том числе право на сдачу имущества в субаренду) переходят к лицу, не принимавшему участия в торгах.
С учетом изложенного, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ не ограничивается право на сдачу победителем торгов государственного или муниципального имущества в субаренду с согласия арендодателя.
Следовательно, указанный запрет является нарушением положений действующего законодательства. При этом такое нарушение может быть устранено на этапе подписания договора аренды.
4. Согласно пункту 11 извещения, в случае наличия в границах земельного участка мелиоративных систем необходимо содержать данное имущество в соответствии с нормами указанными в Законе о мелиорации земель.
Проект договора аренды указанного обременения (ограничения) не содержит.
По сведениям ФГБУ «Управление «Карелмелиоводхоз» земельный участок с кадастровым номером расположен в пределах участка мелиорации с осушительной мелиоративной системой сельскохозяйственного назначения, в связи с чем условие о необходимости содержания мелиоративной системы было включено в извещение о проведении аукциона.
На основании пояснений представителя организатора торгов мелиоративная система является государственной, при этом арендатор земельного участка обязан содержать мелиоративную систему без возможности ее эксплуатации.
Согласно абзацам 3, 4 статьи 29 Закона о мелиорации земель содержание в исправном (надлежащем) состоянии государственных мелиоративных систем и отнесенных к государственной собственности отдельно расположенных гидротехнических сооружений организует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере агропромышленного комплекса, включая мелиорацию, и соответствующие органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Указанное требование также установлено в подпункте «а» пункта 9 Правил эксплуатации мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, утв. приказом Минсельхоза России от 31.07.2020 №438 (далее – Правила).
Также в силу пункта 2 приказа Минсельхоза России от 31.07.2020 №438 установлено, что эксплуатацию государственных мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений, указанных в подпункте «а» пункта 9 Правил, осуществляют находящиеся в ведении Министерства сельского хозяйства Российской Федерации федеральные государственные бюджетные учреждения в области мелиорации земель, эксплуатации гидроузлов и водохранилищ.
Таким образом, организатором торгов не доказана правомерность возложения в извещении о проведении аукциона обязанности по содержанию мелиоративной системы на арендатора земельного участка.
Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции признание жалобы обоснованной в какой-либо части (или частично обоснованной) не предусмотрено. Таким образом, в случае, если при рассмотрении жалобы антимонопольным органом часть доводов, изложенных в жалобе, подтвердилась, а часть не подтвердилась, то такую жалобу необходимо признавать обоснованной.
По результатам рассмотрения жалобы Комиссия Карельского УФАС России, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, а также отсутствию нарушения прав подателя жалобы, не усматривает необходимости в выдаче предписания об аннулировании торгов. Допущенное нарушение, которое может повлиять на права арендатора при использовании земельного участка (запрет на передачу земельного участка в субаренду) может быть устранено на этапе подписания договора.
На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Карельского УФАС России
РЕШИЛА:
1. Признать жалобу ИП МА.В. на действия организатора торгов - ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, имеющего кадастровый номер (извещение №22000154380000000171, лот 1) обоснованной.
2. Признать в действиях организатора торгов – ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» нарушение пункта 3 статьи 39.12 ЗК РФ, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, абзацев 3, 4 статьи 29 Закона о мелиорации земель, подпункта «а» пункта 9 Правил эксплуатации мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, утв. приказом Минсельхоза России от 31.07.2020 №438.
3. Выдать организатору торгов – ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений порядка организации и проведения торгов.
4. Передать материалы дела должностному лицу Карельского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.
Решение может быть обжаловано в Арбитражном суде Республики Карелия в течение трех месяцев со дня его принятия