Решение №АБ/2730/24 РЕШЕНИЕ Комиссии по контролю в сфере проведения торгов по де... от 21 июня 2024 г.
Текст документа
Сохранить как PDFРЕШЕНИЕ
Комиссии по контролю в сфере проведения торгов по делу
№ 012/10/18.1-430/2024
20 июня 2024 года г. Йошкар-Ола
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл по контролю в сфере проведения торгов (далее — Комиссия) в составе:
председателя комиссии:
<…> — заместителя руководителя – начальника отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;
членов Комиссии:
<…> — ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;
<…> — специалиста-эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти; при участии посредством видеоконференцсвязи представителя организатора торгов администрации Куженерского муниципального района Республики Марий Эл — <…> (по доверенности); в отсутствие заявителя — <…>, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте рассмотрения; рассмотрев жалобу <…> (вх. № 4165-ЭП/24 от 13.06.2024) на действия (бездействие) организатора торгов - администрации Куженерского муниципального района при организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Куженерского муниципального района Республики Марий Эл, кадастровый номер: 12:09:0380115:11 (извещение № 21000008170000000036, лот № 2),
УСТАНОВИЛА:
07.05.2024 администрацией Куженерского муниципального района Республики Марий Эл на официальном сайте https://torgi.gov.ru размещено извещение № 21000008170000000036 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Куженерского муниципального района Республики Марий Эл.
Из части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) следует, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.
13.06.2024 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл поступила жалоба Нестеренко И.А. (вх. № 4165-ЭП/24 от 13.06.2024) на действия (бездействие) организатора торгов - администрации Куженерского муниципального района при организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Куженерского муниципального района Республики Марий Эл, кадастровый номер:
12:09:0380115:11 (извещение № 21000008170000000036, лот № 2).
В жалобе заявитель приводит следующие доводы.
1. Положения проекта договора аренды нарушают земельное законодательство в части заключения договора.
Согласно пункту 3.1. проекта договора аренды передача Участка во временное владение и временное пользование Арендатора осуществляется Арендодателем в месте нахождения Участка по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами и являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
Согласно пункту 1 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее - Земельный кодекс РФ) аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Согласно пункту 13 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ по результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.
Акт приема-передачи является приложением № 1 к проекту договора аренды и соответственно, является его нераздельной частью и обязан подписываться совместно с договором аренды через функционал ЭП в электронном виде.
Таким образом, организатором торгов установлено ограничение, обязывающее участников аукциона из других субъектов нести дополнительное бремя расходов на приемку земельного участка.
- Извещение не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.
- Организатор торгов неверно определил срок аренды земельного участка в нарушение положений земельного законодательства.
- Организатор торгов проигнорировал разъяснения ФАС России, изложенные в письме от 25.09.2020 № ИА/83159/20 «О направлении рекомендаций по вопросу указания в извещении о проведении аукциона всех видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки».
В соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл жалоба принята к рассмотрению.
Организатор торгов с доводами жалобы согласился частично, представил письменные и устные пояснения.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и материалы, обсудив доводы жалобы, Комиссия пришла к следующим выводам.
Предметом торгов является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 12:09:0380115:11, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для обслуживания здания; общая площадь 1613 кв. м.; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Марий Эл, р-н Куженерский, пгт. Куженер, ул. Механизаторов.
1. Довод заявителя о том, что положения проекта договора аренды нарушают земельное законодательство в части заключения договора, не нашел своего подтверждения на основании следующего.
Частью 13 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ установлено, что по результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.
Из извещения о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка следует, что аукцион проводится в электронной форме в порядке, установленном статьями 39.11-39.13 Земельного кодекса РФ.
Приложением № 2 к извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона. Приложением к проекту договора является акт приема-передачи земельного участка.
Также из содержания извещения, а именно из раздела 12, следует, что порядок заключения договора аренды земельного участка регулируется Гражданским кодексом и земельным законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из изложенного следует, что акт приема-передачи является приложением к договору и подтверждает соблюдение или нарушение его условий, которое в полной мере возможно установить лишь в ходе визуального осмотра объекта недвижимости.
Каких-либо обязательных требований к подписанию акта приема-передачи земельного участка именно в электронном виде и в момент заключения договора в электронном виде действующее законодательство не содержит.
2. Заявителем указывается, что извещение об аукционе не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.
Из подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ следует, что извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).
Комиссия Марийского УФАС России установила, что земельный участок являющейся предметом торгов согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Городское поселение Куженер» Куженерского района Республики Марий Эл входит в зону П-1, по которой максимальный процент застройки составляет 60%.
Из представленных организатором торгов письменных пояснений следует, что в извещении о проведении аукциона действительно отсутствуют сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.
Комиссией также установлено, что извещение не содержит данных сведений.
Таким образом, довод заявителя признается обоснованным, своими действиями заказчик нарушил подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.
3. Довод заявителя о том, что организатор торгов неверно определил срок аренды земельного участка в нарушение положений земельного законодательства, признается обоснованным на основании следующего.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.
Пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
Из устных пояснений представителя организатора торгов следует, что при определении срока аренды земельного участка организатор торгов руководствовался Приказом Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурностроительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1 «Производственно-коммунальные объекты».
Из извещения № 21000008170000000036 следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 12:09:0380115:11 составляет 1613 кв.м, срок аренды земельного участка по лоту № 2 установлен 30 месяцев.
Приказом № 264/пр установлено, что срок аренды земельного участка определяется в зависимости от площади объекта капитального строительства, а именно срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурностроительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Приложением к Приказу № 264/пр установлены следующие сроки , необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений:
№ п\ п |
Категория объекта капитального строительства |
Срок, необходим ый для выполнен ия инженерн ых изысканий , месяцев |
Срок, необходимый для осуществления архитектурно- строительного проектирования, месяцев |
Срок, необходимый для осуществления строительства зданий и сооружений, месяцев |
Общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно- строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, месяцев |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1. |
Объекты площадью до 1 500 м2: |
1 |
5 |
9 |
15 |
2. |
Объекты площадью от 1 500 м2 до 5 000 м2: |
3 |
11 |
15 |
29 |
3. |
Объекты площадью от 5 000 м2 до 10 000 м2: |
3 |
11 |
19 |
33 |
4. |
Объекты площадью от 10 000 м2 до 20 000 м2: |
5 |
12 |
27 |
44 |
5. |
Объекты площадью от 20 000 м2 до 30 000 м2: |
5 |
12 |
35 |
52 |
6. |
Объекты площадью 30 000 м2 и более: |
6 |
15 |
43 |
64 |
7. |
Комплекс зданий: |
6 |
22 |
51 |
79 |
Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Городское поселение Куженер» Куженерского района Республики Марий Эл установлено, что максимальный процент застройки зоны П-1 составляет 60 %, предельное количество этажей зданий, строений, сооружений равняется 3.
С учетом указанных параметром разрешенного строительства и площади самого земельного участка, срок аренды должен быть рассчитан исходя из площади объекта капитального строительства: 1613 кв.м * 3 * 60% = 2903,4 кв.м.
Из изложенного следует, что срок аренды спорного земельного участка должен быть установлен в соответствии с пунктом 2 приложения к Приказу № 264/пр для объектов площадью от 1 500 кв.м до 5 000 кв.м. - 29 месяцев * 2 = 58 месяцев.
Таким образом, организатором торгов при расчете срока аренды земельного участка допущено нарушение подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.
4. Довод заявителя о том, что организатором торгов проигнорированы разъяснения ФАС России, изложенные в письме от 25.09.2020 № ИА/83159/20 «О направлении рекомендаций по вопросу указания в извещении о проведении аукциона всех видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки», не нашел своего подтверждения, так как согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 12:09:0380115:11 имеет вид разрешенного использования «для обслуживания здания», какие-либо иные виды разрешенного использования в выписке из ЕГРН не указаны, информация о виде разрешенного использования также указана в извещении о проведении аукциона.
В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу, комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных, не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства), принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Учитывая вышеизложенное и конкретные обстоятельства дела, Комиссия решила выдать обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений.
На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Марийского УФАС России
РЕШИЛА:
- Признать жалобу Нестеренко И.А. обоснованной в части второго и третьего доводов.
- Признать в действиях организатора торгов – администрации Куженерского муниципального района Республики Марий Эл нарушение подпунктов 4, 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.
- Выдать администрации Куженерского муниципального района Республики Марий Эл обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений законодательства.
- Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении по части 10 статьи 7.32.4 КоАП РФ.
Решение Комиссии Марийского УФАС России по контролю в сфере проведения торгов может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.
Председатель комиссии
Члены комиссии: