База решений
и правовых актов

РЕШЕНИЕ

по делу № 077/07/00-8814/2024 о нарушении

процедуры торгов и порядка заключения договоров

08.07.2024 г. Москва

 

Комиссия Московского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее – Комиссия) в составе:

Председательствующего:

<...>

при участии посредством видеоконференцсвязи <...>

рассмотрев жалобу <...> (далее — Заявитель) на действия ООО «Радиант» (далее — Организатор торгов) при проведении аукциона по реализации имущества должника: квартиры общей площадью 37,2 кв.м, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д.9, кв. 143 к/н: 77:01:0006024:2587 (извещение № 22000138250000001150, лот № 1, далее — Торги),

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции),

УСТАНОВИЛА:

В адрес Московского УФАС России поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при проведении Торгов.

Торги проводятся в соответствии с статьями 447-449 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ); Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве); Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»; Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Законом Российской Федерации от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»; Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»; Регламентом ЭТП; Соглашением ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнении судебных решений и актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество»; Федеральным законом от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — ФЗ № 115).

Таким образом, проведение спорного аукциона является обязательным в силу действующего законодательства, в связи с чем рассмотрение поданной Заявителем жалобы на действия Организатора торгов проводилось в рамках статьи 18.1 Закона о защите конкуренции как жалоба на обязательные в силу закона Торги.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия ( бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, закупочной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 № 223- ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (в редакции, действующей на дату размещения Положения о закупках) (далее - Закон о закупках), за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены при осуществлении мероприятий по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства либо при предъявлении требования осуществить мероприятия по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, не предусмотренные статьей 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и (или) получить документы, сведения, материалы, согласования, не включенные в предусмотренный законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проекта по строительству объекта капитального строительства (далее в настоящей статье - заявитель).

Согласно доводам жалобы Заявитель не согласен отклонением своей заявки, соответствующей требованиям документации.

По мнению Заявителя, Организатор торгов неправомерно отклонил заявку Заявителя, поскольку в соответствии с пунктом 7.7 документации декларация о соответствии участника требованиям пункта 5 статьи 449.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) подается в свободной форме.

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, представил письменные возражения и истребуемые антимонопольным органом материалы.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в жалобе, в возражениях на нее и в выступлениях присутствовавших на заседании представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, Комиссия приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 90 Закона об исполнительном производстве порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом об исполнительном производстве, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 89 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Комиссией установлено, что между Организатором торгов и ТУ Росимущества в городе Москве заключен государственный контракт на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территории Российской Федерации от 14.08.2023 № 01-АИ/24-25 (далее — Государственный контракт).

Извещение о проведении торгов №22000138250000001150, лот №1 было опубликовано 23.04.2024 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (ww.torgi.gov.ru) (далее — Официальный сайт).

Начальная цена: 7 520 000,00 руб.

Предмет Торгов: Квартира общей площадью 37,2 кв.м, расположенная по адресу: г.Москва, ул. Марксистская, д.9, кв. 143 к/н: 77:01:0006024:2587.

Дата и время начала подачи заявок: 23.04.2024 в 15:00.

Дата и время окончания подачи заявок: 24.06.2024 в 09:00.

Дата проведения торгов: 26.06.2024 в 10:00.

Согласно протоколу определения участников от 26.06.2024 Организатором торгов приняты следующие решения:

 

<...>

Согласно пункту 7.5 Правил проведения торгов и подготовки заявки на торги по реализации арестованного и заложенного имущества (Приложение №1 к Извещению) (далее - Правила) Организатор торгов отказывает заявителю в допуске на участие в торгах в следующих случаях:

- подача заявки на участие в торгах и прилагаемых к ней документов с нарушением срока, установленного в информационном сообщении;

- подача предусмотренных информационным сообщением документов, не соответствующих требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и информационным сообщением;

- заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

- не подтверждено поступление в установленный срок задатка.

Данный перечень оснований для отказа заявителю в приеме заявки на участие в торгах является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 7.6 Правил к торгам допускаются лица, зарегистрированные на ЭТП, указанной в извещении о проведении торгов, находящейся в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет», предоставившие заявки на участие в торгах с помощью электронного документооборота на ЭТП, подписанные ЭЦП с необходимым комплектом документов (электронные цветные скан-копии с подлинника документа), соответствующих требованиям извещения и настоящих Правил.

В том числе с направлением комплекта нижеприведенных документов:

Платежный документ об оплате задатка;

Паспорт (с приложением всех страниц), ИНН (на бланке ИФНС, либо подтверждение данных о ИНН с официального сайта ИФНС);

Заявка на участие в торгах по установленной форме;

Если заявка подается представителем претендента - надлежащим образом оформленная доверенность на лицо, имеющее право действовать от имени претендента, копия паспорта представителя (с приложением всех страниц) и ИНН представителя (на бланке ИФНС, либо подтверждение данных о ИНН с официального сайта ИФНС);

Если заявка подается на недвижимое имущество - в случае признания претендента победителем торгов представить при подписании итогового протокола нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки (при наличии супруга/супруги) или нотариально заверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака (при отсутствии зарегистрированного брака, если требует законодательство РФ) сроком давности не более 6 (шести) месяцев до даты подачи заявки на участие в торгах;

К заявке для физических лиц дополнительно должны быть представлены:

- копия СНИЛС;

Физические лица – иностранные граждане и лица без гражданства (в том числе и представители) дополнительно предоставляют:

- Документы, подтверждающие в соответствии с действующим законодательством их законное пребывание (проживание) на территории Российской Федерации, в том числе миграционную карту. Документы, предоставляемые иностранным гражданином и лицом без гражданства, должны быть легализованы, документы, составленные на иностранном языке, должны сопровождаться их нотариально заверенным переводом на русский язык;

Образцы документов для подачи заявок находятся на ЭТП при определенном лоте в разделе документация. В случае противоречий в образцах документов для подачи заявок приоритет имеют образцы документов, размещенные в составе документации конкретного аукциона, размещенными на ЭТП. Документы Опись, Анкета, Сведения, Согласие на предоставление и обработку персональных данных, Заявка на участие в торгах должны иметь дату в пределах срока подачи заявок аукциона.

В силу пункта 7.7 Правил во исполнение требований ч. 5 ст. 449.1 Гражданского кодекса РФ участники и их представители (при наличии) подтверждают, что не являются должником, организацией, на которую возложены оценка и реализация имущества должника, и работниками указанных организаций, должностными лицами органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, членами семей соответствующих физических лиц, а также не имеют ограничений для участия в публичных торгах, установленных законодательством. Форма предоставления сведений – отдельный документ в свободной форме в составе заявки, датированный не ранее даты заявки участника.

Согласно пункту 13.2.2 Правил все поля форм документов в составе заявки должны быть заполнены. В случае неприменимости ячейки формы документов к участнику (его представителю), в такой ячейке формы документов ставится прочерк или формируется примечание, позволяющее однозначно идентифицировать неприменимость ячейки формы документов к участнику (его представителю).

Согласно части 17 статьи 18 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые акты и (или) действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

1. Относительно правомерно отклонения заявки <...> Комиссия установила следующее.

Изучив материалы заявки <...> Комиссия установила, что в представленных в составе заявки анкете и опросном листе не заполнены все поля, в частности в неприменимых к участнику полях не стоит прочерк.

Формы анкеты и опросного листа утверждены документацией о Торгах.

Вместе с тем в разделе 7 Правил установлен порядок приема заявок на участие в торгах, в том числе документы, предоставляемые потенциальными участниками в составе заявки.

Согласно пункту 7.6 Правил образцы документов для подачи заявок находятся на ЭТП при определенном лоте в разделе документация.

В соответствии с пунктом 13.1 Правил основные образцы форм документов заявки, подлежащие заполнению участниками торгов, размещены в составе Приложения 2 к извещению.

В составе образцов документов размещена форма опросного листа.

Вместе с тем Комиссией установлено, что требования к оформлению заявки, а также требования к перечню прилагаемых документов, носят разрозненный характер и не изложены в одном конкретном месте документации, что, безусловно, влечет потенциальные риски непредставления участниками необходимых документов.

Действуя добросовестно, Организатор торгов должен способствовать формированию максимального круга участников.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Вместе с тем, отсутствие единообразного порядка подачи заявки на участие не способствует формированию максимального круга участников, а напротив, создает условия для введения в заблуждение потенциальных участников и совершения ошибок при формировании заявки.

Также согласно пункту 8.18 Приложения № 1 к Государственному контракту в целях противодействия легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансирования терроризма при исполнении условий Контракта обеспечить исполнение Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (статья 7) на протяжении всего срока действия Контракта.

Комиссия отмечает, что в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» данный закон регулирует отношения граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, иностранных структур без образования юридического лица, государственных органов, осуществляющих контроль на территории Российской Федерации за проведением операций с денежными средствами или иным имуществом, в целях предупреждения, выявления и пресечения деяний, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, финансированием терроризма и финансированием распространения оружия массового уничтожения, а также отношения юридических лиц и федеральных органов исполнительной власти, связанные с установлением бенефициарных владельцев юридических лиц.

В свою очередь, непосредственно Организатор торгов не осуществляет какие-либо операции с денежными средствами или имуществом в понимании Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

С учетом изложенного Комиссия считает, что предъявление указанных требований к участникам процедуры имущественных торгов не соответствует основной цели проведения торгов — реализации имущества по наибольшей цене на конкурентных началах.

По мнению Комиссии, если Организатор торгов считает необходимым установить такое требование, то оно должно предъявляться не к участнику Торгов, а к победителю Торгов, поскольку именно с ним планируется заключить договор купли-продажи имущества.

Комиссия обращает внимание, что Документация, по своей сути, является офертой, в соответствии с положениями которой впоследствии заключается договор, в связи с чем не должна содержать в себе неточности и разночтения, приводящих к искажению ее смысла.

То есть, в целях исключения какого-либо субъективного правоусмотрения при разрешении вопроса о допуске той или иной заявки к участию в процедуре, документация должна содержать в себе четкие, исчерпывающие требования к участникам, подающим заявки на участие в Торгах.

Из вышеизложенного следует, что заявка участника будет настолько конкретной и максимально отвечающей требованиям Организатора торгов, насколько конкретно Организатор торгов определил в своей документации соответствующие требования к предоставлению тех или иных документов.

Таким образом, Организатором торгов неправомерно установлено требование о предоставлении опросного листа в составе заявки, в связи с чем отклонение заявки <...>. по указанному основанию не соответствует публичному порядку Российской Федерации, определенного законодательством об исполнительном производстве и положениями законодательства, регулирующего проведение публичных торгов.

Также Комиссия указывает, что неуказание прочерка является единственным несоответствием анкеты требованиям документации. При этом, отсутствие прочерка не является существенной информацией, отсутствие которой не позволяет Организатору торгов идентифицировать такого Участника, при условии, что все остальные сведения участником заполнены.

Комиссия отмечает, что Организатор торгов обязан рассмотреть все представленные участником в составе заявки документы.

Кроме того дополнительное подтверждение наличия или отсутствия факса, представителя и гражданства при условии предоставления Заявителем в составе заявки контактных данных и паспорта, а также подачи заявки указанным лицом самостоятельно, является избыточным.

В целях соблюдения баланса частных и публичных интересов не допускается отклонение заявок участников по формальным основаниям с целью искусственного ограничения количества потенциальных участников.

Формальное отклонение заявки за непредставление предусмотренных сведений не может являться безусловным основанием для отклонения заявки участника, если Организатором торгов не доказано реальное несоответствие такого участника требованиям.

При этом, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Кроме того, целью проведения Торгов является реализация имущества должника по наибольшей цене ввиду необходимости удовлетворения требований взыскателя, в связи с чем, действуя добросовестно, Организатор торгов должен способствовать формированию максимального круга участников.

При этом отклонение заявок по формальному основанию при недоказанности действительного несоответствия участника установленным требованиям не соответствует указанной цели.

На основании изложенного, Комиссия приходит к выводу, что отклонение заявки <...> не соответствует публичному порядку Российской Федерации, определенного законодательством об исполнительном производстве и положениями законодательства, регулирующего проведение публичных торгов.

Комиссия также отмечает, что данные действия Организатора торгов могут существенно повлиять на результат торгов и послужить препятствием для реализации цели выставления имущества на Торги - получения наивысшей цены за реализуемое имущество, что, в свою очередь, затрагивает права взыскателя.

Указанные Торги являются публичными торгами, целью проведения которых является реализация имущества с наибольшей ценой.

Наибольшее количество участвующих в торгах лиц, проявивших интерес к реализуемому имуществу, способно увеличить как уровень конкуренции между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество, что в конечном счете повышает степень удовлетворяемости требований взыскателя.

Действуя разумно и добросовестно в целях обеспечения равных прав и соблюдения законных интересов всех потенциальных покупателей, Организатор торгов должен способствовать формированию наибольшего по количеству состава участников торгов.

Согласно пункту 8.3 Приложения к Дополнительному соглашению №1 к Государственному контракту Организатор торгов обязан оказывать Услугу способами, не допускающими ограничение, устранение конкуренции и (или) нарушение законных прав и ущемление интересов других лиц.

При этом наделение антимонопольного органа полномочиями по осуществлению контроля по обязательным торгам на основании статьи 18.1 Закона о защите конкуренции свидетельствует о возможности установления в действиях Организатора торгов несоблюдения публично-правого порядка их проведения, возложенного на последнего государственным контрактом.

2. Относительно правомерности отклонения заявки Заявителя Комиссия установила следующее.

В составе образцов документов размещена форма декларации о соответствии участника требованиям пункта 5 статьи 449.1 ГК РФ.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 7.7. Правил указанная декларация подается в свободной форме.

Таким образом, требование о предоставлении декларации в установленной форме не соответствует требованиям Документации.

Комиссией установлено, что требования к оформлению заявки, а также требования к перечню прилагаемых документов, носят разрозненный характер и не изложены в одном конкретном месте документации, что, безусловно, влечет потенциальные риски непредставления участниками необходимых документов.

Вместе с тем, отсутствие единообразного порядка подачи заявки на участие не способствует формированию максимального круга участников, а напротив, создает условия для введения в заблуждение потенциальных участников и совершения ошибок при формировании заявки.

Комиссия обращает внимание, что Документация, по своей сути, является офертой, в соответствии с положениями которой впоследствии заключается договор, в связи с чем не должна содержать в себе неточности и разночтения, приводящих к искажению ее смысла.

То есть, в целях исключения какого-либо субъективного правоусмотрения при разрешении вопроса о допуске той или иной заявки к участию в процедуре, документация должна содержать в себе четкие, исчерпывающие требования к участникам, подающим заявки на участие в Торгах.

Из вышеизложенного следует, что заявка участника будет настолько конкретной и максимально отвечающей требованиям Организатора торгов, насколько конкретно Организатор торгов определил в своей документации соответствующие требования к предоставлению тех или иных документов.

Изучив материалы заявки Заявителя, Комиссия отмечает, что им была представлена декларация о соответствии участника требованиям пункта 5 статьи 449.1 ГК РФ, в которой указаны все сведения, предусмотренные законодательством, а также размещенной Организатором торгов форме.

Как было указано ранее, в соответствии с пунктом 8.3 Приложения № 1 к Государственному контракту Организатор торгов обязан оказывать Услугу способами, не допускающими ограничение, устранение конкуренции и (или) нарушение законных прав и ущемление интересов других лиц.

Комиссия отмечает, что целью проведения Торгов является реализация имущества должника по наибольшей цене ввиду необходимости удовлетворения требований взыскателя, в связи с чем, действуя добросовестно, Организатор торгов должен способствовать формированию максимального круга участников.

В целях соблюдения баланса частных и публичных интересов не допускается отклонение заявок участников по формальным основаниям с целью искусственного ограничения количества потенциальных участников.

Формальное отклонение заявки за непредставление предусмотренных сведений не может являться безусловным основанием для отклонения заявки участника, если Организатором торгов не доказано реальное несоответствие такого участника требованиям.

При этом согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Кроме того, целью проведения Торгов является реализация имущества должника по наибольшей цене ввиду необходимости удовлетворения требований взыскателя, в связи с чем, действуя добросовестно, Организатор торгов должен способствовать формированию максимального круга участников.

При этом отклонение заявок по формальному основанию при недоказанности действительного несоответствия участника установленным требованиям не соответствует указанной цели.

При таких обстоятельствах Комиссия приходит к выводу о неправомерном отклонения заявки Заявителя на основании предоставления декларации о соответствии участника требованиям пункта 5 статьи 449.1 ГК РФ не по форме, установленной в документации.

При этом наделение антимонопольного органа полномочиями по осуществлению контроля по обязательным торгам на основании статьи 18.1 Закона о защите конкуренции свидетельствует о возможности установления в действиях Организатора торгов несоблюдения публично-правого порядка их проведения, возложенного на последнего государственным контрактом.

С учетом изложенного, на основе всестороннего исследования, оценки фактических обстоятельств и доказательств по делу в их совокупности и взаимосвязи Комиссия приходит к выводу об обоснованности жалобы Заявителя и устанавливает в действиях Организатора торгов нарушение пункта 8.3 Приложения № 1 к Государственному контракту, статьи 449.1 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом «а» пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган выдает организатору торгов, оператору электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, продавцу государственного или муниципального имущества, организатору продажи обязательные для исполнения предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов, продажи государственного или муниципального имущества (далее в настоящем пункте - торги), порядка заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, в том числе предписания об отмене протоколов, составленных в ходе проведения торгов, о внесении изменений в документацию о торгах, извещение о проведении торгов, об аннулировании торгов.

При этом, Организатор торгов и победитель Торгов пояснили, что по результатам торгов заключен договор купли-продажи от 27.06.2024 № 62Т-24.

В свою очередь, Комиссия отмечает, что согласно пункту 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

Таким образом, Законом об исполнительном производстве установлен императивный запрет на заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола торгов (размещения его на сайте в сети «Интернет»).

Также в соответствии с частью 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В данном случае, действия Организатора торгов по заключению договора на следующий день после опубликования итогового протокола свидетельствуют о его недобросовестном поведении, поскольку им не было соблюдено право на обжалование, предусмотренное Законом о защите конкуренции.

Аналогичной позиции придерживаются суды, что подтверждается:

- Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2021 № 5-КГ21-95-К2: «Следовательно, ускоренное заключение договора купли-продажи по результатам публичных торгов до истечения десятидневного срока обжалования действий (бездействия) организатора торгов (часть 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции) свидетельствует о злоупотреблении правом, а в настоящем случае также нарушает запрет, установленный частью 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве, введенной в рамках совершенствования антимонопольного законодательства»;

- Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2022 № Ф05-4206/2022 по делу № А40-136560/2021 «Отклоняя ссылки общества на положения части 8 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), накладывающие на общество обязанность по заключению договора с победителем торгов в течение пяти дней с даты оплаты им полной стоимости реализуемого имущества, суды указали, что в целях исключения злоупотребления указанными лицами своими правами с целью скорейшего заключения договора и препятствования тем самым обжалованию другими участниками результатов торгов положениями части 11 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) закреплен императивный запрет на заключение договора по результатам публичных торгов ранее десяти дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение такого договора. Рассматриваемые торги также отнесены к числу публичных и охватываются императивным нормами части 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве.

Учитывая приведенные императивные нормы, требования о недопустимости заключения договора по результатам публичных торгов ранее 10-дневного срока, отведенного на обжалование, суды признали, что эти положения и требования следует считать в настоящем случае специальными и имеющими приоритетное значение для разрешения настоящего спора, тем более что требования статьи 18.1 Закона о защите конкуренции носят процедурный характер и определяют порядок обжалования действий организаторов публичных торгов в ходе их проведения, а рассматриваемый в настоящем случае спор возник именно из данных правоотношений».

В свою очередь, итоговый протокол был опубликован на сайте АО «РАД» и Официальном сайте — 26.06.2024.

Таким образом, договор по результатам оспариваемых торгов может быть заключен не ранее 09.07.2024.

В связи с чем, Организатором торгов в нарушение части 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве заключен договор по итогам Торгов с нарушением соответствующих сроков и является недействительным.

Согласно части 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом в абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, для целей применения статьи 18.1 Закона о защите конкуренции фактом заключения договора в отношении недвижимого имущества является государственная регистрация такого договора (в случае, если в соответствии с законодательством государственной регистрации подлежит договор) или государственная регистрация перехода права собственности на приобретаемую на торгах недвижимость (в случае, если государственной регистрации подлежит переход права собственности).

Указанная позиция ФАС России подтверждается судебной практикой (в частности, постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.09.2022 по делу № А40-197229/21-144-1461).

При этом, победитель Торгов пояснил, что переход права собственности по указанному договору не зарегистрирован, 28.06.2024 им было подано заявление о государственной регистрации права.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о необходимости выдачи Организатору торгов обязательного для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений.

На основании изложенного и руководствуясь частями 17, 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия

 

 

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при проведении Торгов обоснованной.

2. Установить в действиях Организатора торгов нарушение пункта 8.3 Приложения № 1 к Государственному контракту, пункта 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве, статьи 449.1 ГК РФ.

3. Выдать Организатору торгов обязательное для исполнения предписание об устранении выявленных нарушений.

    

Настоящее решение может быть обжаловано в арбитражном суде в течение трех месяцев со дня его принятия.