База решений
и правовых актов

АО  «Мосстроймеханизация № 4

Валовая ул., д. 35, эт. 6 П.1-16,

г. Москва, 115054

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ № 08-22

о прекращении действий, которые содержат признаки

нарушения антимонопольного законодательства

Управлением Федеральной антимонопольной службы по г. Москве (далее – Московское УФАС России) рассмотрены заявления материалов в отношении действий АО  «Мосстроймеханизация № 4» по введению в заблуждение в отношении площадей объектов долевого строительства, их стоимости и характеристик в многофункциональном комплексе по адресу: г. Москва, ВАО, Амурская ул., вл. 3.

Заявителями были заключены договоры участия в долевом строительстве, согласно каждому из которых была определена общая стоимость квартиры и условия ее передачи.

Однако после завершения строительства АО «Мосстроймеханизация № 4» в письменной форме уведомило участников долевого строительства о необходимости подписать дополнительные соглашения, согласно которым площадь квартир существенно уменьшалась.

При этом АО «Мосстроймеханизация № 4» в Московское УФАС России представлены формы типовых договоров участия в долевом строительстве (далее — Типовые формы договоров).

Согласно письменным пояснениям Застройщика участникам долевого строительства предлагается возможность приобрести объект долевого строительства (квартиру/апартамент) как с отделкой (Типовая форма 1), которую выполнит застройщик, так и без нее (Типовая форма 2).

В первом случае договор долевого участия дополняется приложением, определяющим перечень работ по отделке помещения, цена договора сформирована в качестве твердой без определения цены единицы площади объекта долевого строительства.

Во втором случае цена договора участия в долевом строительстве формируется исходя из стоимости единицы площади объекта долевого строительства, договором предусматривается проведение между сторонами взаиморасчетов в случае отличия фактической площади построенного объекта от проектной площади.

При этом согласно пункту 4.9 Типовой формы 1 фактическая площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с Приложением № 2 к приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90. Цена Договора не подлежит изменению в случае отклонения фактической площади Объекта от проектной как в большую, так и в меньшую сторону, взаиморасчеты между Сторонами в связи с отклонением фактической площади от проектной не производятся.

Согласно пункту 4.10 Договора 1 цена Договора 1 является окончательной и изменению не подлежит. Аналогичное условие содержится в пункте 4.10 Договора 2.

При этом также стоит отметить, что стоимость отделки квартиры/апартамента не является отдельным платежом от участника долевого строительства, а согласно условиям договора включена в стоимость самого объекта долевого строительства.

Письмами АО «Мосстроймеханизация № 4» уведомило участников долевого строительства необходимости постановки на кадастровый учет изменений, вызванных выполнением отделочных работ, в том числе установки межкомнатных перегородок. В связи с вышеуказанными обстоятельствами участнику долевого строительства необходимо подписать дополнительное соглашение к первоначальному Договору участия в долевом строительстве.

Согласно положениям данных Дополнительных соглашений проектная площадь, указанная в пункте 1.1 Договоров, уменьшается, при этом первоначальная цена объекта долевого участия остается неизменной.

Также изменилось количество комнат, согласно Дополнительным соглашениям из однокомнатных квартир данные объекты были трансформированы Застройщиком в трехкомнатные квартиры посредством установки межкомнатных перегородок.

Установлено, что уменьшение площади объектов долевого строительства было вызвано следующими причинами, которые свидетельствуют о введении Застройщиком в заблуждении Участников долевого строительства.

Так, например, квартиры с условными номерами объектов долевого строительства Б4-202, Б4-220 в проектной документации 17-076-П-КОРР-АР от 2017 (Корректировка, Раздел 3. Архитектурные решения. Часть 2. Планировочные решения. Фасады. Корпус Б) представлены под условным обозначением 2.2К (Б4 2.2К).

Согласно данным, представленным в Проектной документации площадь данного объекта долевого строительства составляет 66,1 м2, без учета установки дополнительных межкомнатных перегородок.

Согласно представленной листу 12 Проектной декларации площадь 68,5 м2 является площадью по пятну, именно данная площадь указана в Договорах 1 и 2 в качестве проектной. При этом данная площадь включает всю площадь квартиры, разделенную с другими квартирами, в том числе площадь, занимаемую техническими нишами (коробами), которые не должны включаться в жилую площадь помещения.

В то же время в проектной декларации, которая доступна потенциальным участникам долевого строительства, а также в Договорах 1 и 2, указана иная площадь данного объекта, — 68,9 м2, что на 2,8 м2 больше площади, заявленной в проектной документации.

Также согласно пункту 1.3 Положительного заключения государственной экспертизы проектной документации № 77-1-1-3-0503-17 от 03.03.2017, выданного ГАУ г. Москвы «Мосгосэкспертиза» площадь квартир (без учета летних помещений) составила 104354,0 м2. Данный показатель не был изменен впоследствии, что следует из положений Положительных заключений государственной экспертизы проектной документации № 77-1-1-3-2359-18 от 25.07.2018 и № 77-1-1-3-005462-2019 от 14.03.2019, выданных ГАУ г. Москвы «Мосгосэкспертиза».

Кроме того, как следует из жалоб Заявителей, участники долевого строительства были изначально введены в заблуждение относительно количества комнат и площади покупаемых ими объектов долевого участия.

Как следует из текста заявлений, поступивших в Московское УФАС России, в момент заключения договоров участия в долевом строительстве объекты позиционировались как двухкомнатные квартиры с кухней-студией.

При заключении Договора долевого участия было также составлено Приложение 1, которое содержит схему расположения покупаемого объекта долевого строительства на поэтажном плане многоквартирного дома.

Согласно данной схеме изображены объекты долевого строительства с указанием условного номера, а также общей площади. Внутри объекта комнаты разделены пунктирными линиями, которые обозначают в свою очередь предполагаемые межкомнатные перегородки.

Вместе с тем на данной схеме отсутствует указание на то, что данные перегородки носят условный характер и не исключены из общей площади объекта долевого строительства.

Согласно представленным Заявителем скриншотам сайта Застройщика level.ru/projects/amurskaya, информация о комнатности предполагаемых к продаже объектов недвижимости указана с учетом установления дополнительных перегородок.

Между тем в проектной документации, а также в пункте 1.1 Договора в строке «количество комнат» указаны сведения без учета установки соответствующих перегородок, а площадь совпадает с площадью, указанной на схеме Приложения № 1.

Каких-либо иных разъяснений о том, как определяется проектная площадь в Типовой форме № 1, как и в самих Договорах не установлена.

Подобная двусмысленность положений договора и Приложения к нему вводит участников долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади покупаемого объекта.

На основании изложенного установлено, что при оформлении проектной документации АО «Мосстроймеханизация № 4», заключении договоров участия в долевом строительстве были согласованы определенные параметры строящегося жилого здания, в том числе установлены характеристики помещений (как жилых, так и не жилых), их метраж.

Установлено, что АО «Мосстроймеханизация № 4» изначально обладая информацией о реальных размерах квартир (в том числе их метраже, количестве комнат и т. п.) либо не обладая такой информацией вовсе, но объективно зная о существенном уменьшении реальной площади квартиры по сравнению с проектной в связи с выполнением чистовых отделочных работ, намеренно вводило неопределенный круг лиц (потенциальных участников долевого строительства) в заблуждение относительно данных характеристик товара.

Следовательно, предлагая потенциальным участникам долевого строительства приобрести квартиру на более привлекательных условиях, чем другие субъекты товарного рынка, АО «Мосстроймеханизация № 4» привлек граждан к участию в проекте. Из дальнейшего ухудшения условий приобретения объектов долевого строительства при отсутствии объективных на то причин следует вывод о намеренном введении АО «Мосстроймеханизация № 4» в заблуждение потенциальных участников долевого строительства.

Таким образом, при заключении договоров на участие в долевом строительстве АО  «Мосстроймеханизация № 4» сознательно доводило до участников долевого строительства недостоверную (неполную, искаженную) информацию относительно реальной площади квартир в многофункциональном комплексе по адресу: г. Москва, ВАО, Амурская ул., вл. 3, в связи с чем лица, заключавшие договор участия в долевом строительстве, были введены в заблуждение относительно условий приобретения товара, в том числе его цены/стоимости, что содержит в себе признаки нарушения пунктов 2 и 4 статьи 14.2 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

В связи с наличием в действиях АО «Мосстроймеханизация № 4» (место нахождения: 115054, г. Москва, Валовая ул., д. 35, эт. 6 П.1-16 ОГРН 1037739276167, ИНН 7705001711) признаков нарушения статьи 14.2 Закона о защите конкуренции Московское УФАС России на основании статьи 39.1 Закона о защите конкуренции

ПРЕДУПРЕЖДАЕТ

о необходимости прекращения АО  «Мосстроймеханизация № 4» действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения статьи 14.2 Закона о защите конкуренции путем:

прекращения введения в заблуждение неопределенного круг лиц в отношении площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения (как в отношении дома по адресу: г. Москва, ВАО, Амурская ул., вл. 3., так и иных домов/корпусов/строений), а равно устранения последствий введения в заблуждение в отношении участников долевого строительства относительно площадей квартир, их стоимости и условий приобретения, а также:

1) надлежащего и своевременного (до момента заключения договора и (или) оплаты денежных средств) уведомления всех участников долевого строительства о возможном изменении площади квартиры, а также о пределах подобного изменения площади, продаваемых Застройщиком объектов недвижимости, в том числе при выборе участниками долевого строительства квартир категории «с отделкой»;

2) надлежащего и своевременного уведомления всех участников долевого строительства об изменении площади квартир путем предоставления мотивированного обоснования подобного изменения, в том числе вызванного осуществлением отделочных работ, фактически выполненных Застройщиком, в частности с указанием расчетов, подтверждающих необходимость и правомерность подобного изменения площади объекта, при этом изменения не должны проводиться исключительно на усмотрение или по желанию застройщика и иных, связанных со строительством хозяйствующих субъектов, а должны основываться на объективных внешних факторах, подтвержденных документально (включая требования контролирующих органов, заключения государственных экспертиз и т. п.);

3) указанное уведомление и требования должны быть применены как в отношении объекта, строящегося по вышепоименованному адресу, так и в отношении любых иных объектов долевого строительства, реализуемых АО  «Мосстроймеханизация № 4».

Указанные действия АО «Мосстроймеханизация № 4» надлежит исполнить в течение 1 (одного) месяца со дня получения настоящего предупреждения.

В соответствии с частью 1 статьи 25, часть 6 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции о выполнении предупреждения необходимо сообщить в Московское УФАС России в течение трех дней со дня окончания срока, установленного для его выполнения, с приложением материалов, подтверждающих выполнение вышеуказанных действий.

В соответствии с частью 7 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции при условии выполнения предупреждения дело о нарушении антимонопольного законодательства не возбуждается и лицо, выполнившее предупреждение, не подлежит административной ответственности за нарушение антимонопольного законодательства в связи с его устранением.

В соответствии с частью 8 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции в случае невыполнения предупреждения в установленный срок при наличии признаков нарушения антимонопольного законодательства антимонопольный орган обязан принять решение о возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства.

Исп. ...

тел.....