База решений
и правовых актов

РЕШЕНИЕ

№ 054/01/18.1-1865/2022

 

11 ноября 2022 года                                                                                                  г. Новосибирск

 

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

…

рассмотрев посредством видеоконференцсвязи жалобу ИП Кривошеев <...> (вх. № 17334/22 от 01.11.2022 г., далее – ИП Кривошеев В.А.) на действия организатора торгов Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области при проведении конкурса в электронной форме, по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Новосибирская область, Барабинский район, г. Барабинск, ул. Карла Маркса, д. 117 (номер извещения на сайте https://torgi.gov.ru/ 080922/0775528/01 от 08.09.2022 г., Лот № 1),

в присутствии <...>

в отсутствие представителя Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области, надлежащим образом уведомленной о дате, времени и месте рассмотрения жалобы по существу,

 

УСТАНОВИЛА:

                  

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области поступила жалоба ИП Кривошеева В.А. (вх. № 17334/22 от 01.11.2022 г.) на действия организатора торгов Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области при проведении конкурса в электронной форме, по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Новосибирская область, Барабинский район, г. Барабинск, ул. Карла Маркса, д. 117 (номер извещения на сайте https://torgi.gov.ru/ 080922/0775528/01 от 08.09.2022 г., Лот № 1).

Заявитель сообщает следующее.

Согласно протоколу № 2 от 06.09.2022 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Барабинск, ул. Карла Маркса, дом 117, проведённого в форме очно-заочного голосования, собственниками приняты ряд решений, в том числе: об отказе в одностороннем порядке от договора на управление многоквартирным домом с МУП ЖКХ г. Барабинск, о выборе в качестве управляющей компании - ИП Кривошеева <...>; об утверждении условий договора управления с последующим его заключением между собственниками многоквартирного дома и ИП Кривошеевым В.А., о передаче накопленных денежных средств собственников многоквартирного дома ИП Кривошееву В.А. от предыдущих управляющих компаний, переходе на прямые договоры.

В свою очередь, после проведения общего собрания собственников помещений вышеуказанного дома, ИП Кривошеев В.А. подал заявление в контролирующий орган о внесении изменений в реестр лицензий.

Контролирующий орган провел проверку соответствия представленных документов действующему законодательству и включил многоквартирный дом в реестр лицензии.

Управляющая организация (ИП Кривошеев В.А.) обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом с 01.10.2022.

08 сентября 2022 г. Администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области было размещено извещение о проведении конкурса на право заключения договоров управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса в г. Барабинске на сайте торгов. В тот же период собственники проводили общее собрание по выбору способа управления.

04.10.2022 г. конкурсная комиссия была уведомлена от собственников, что они приняли решение о смене управляющей компании (данный факт подтверждает и сама администрация в иске о признании общего собрания недействительным).

Однако, конкурсная комиссия администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области (далее - комиссия) провела процедуру вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе 07.10.2022.

Решением комиссии признано победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома Лот № 1 - г. Барабинск. ул. К. Маркса, д. 117 - МУП ЖКХ г. Барабинска.

Согласно ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 (далее – Правила).

При этом реализация выбранного способа управления заключается в том, что собственники и управляющая организация должны подписать договор управления многоквартирным домом, а также органом, осуществляющим жилищный надзор должно быть принято решение о внесении изменений в реестр лицензий управляющей организации в соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно п. 39 Правил, в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме, выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Необходимо отметить, что на дату начала процедуры по выбору управляющей организации, на дату принятии решения конкурсной комиссией по результатам конкурса, в реестре лицензий ГУ МО «ГЖИ» имелись сведения о заключенных договорах управления вышеуказанным многоквартирным жилым домом между собственниками помещений и ИП Кривошеевым В.А.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В п. 44 постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственника при решении вопроса о выборе способа управления.

Обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации возникает в случае, когда собственники не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления многоквартирным домом.

В силу п. 1 ст. 449 и ст. 168 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства.

В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса администрация создала реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации.

Кроме того, подпунктом «а» пункта 40 Правил предусмотрено, что не позднее за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса всех собственников помещений в многоквартирном доме путем размещения сообщения в удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте, ответчиком данная обязанность исполнена не была.

Фактически собственники помещений в многоквартирном доме реализовали свое решение о выборе управляющей организации при составлении протокола общего собрания собственников недвижимости, но конкретные действия по его реализации совершили 01.09.2022. При таких обстоятельствах, действиями ответчика были нарушены права собственников на определение способа управления домом, в том числе прав управляющей организации.

В соответствии с п. 3 Правил конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 5 Правил, нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (ч.1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (ч.2).

На основании вышеизложенного, Заявитель просит признать действия Администрации г. Барабинска Барабинского района нарушающими требования Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75; признать открытый конкурс по отбору управляющей организации для многоквартирного дома № 117 по ул. Карла Маркса в г. Барабинске незаконным.

Администрация г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области не предоставила своих возражений на доводы жалобы.

Рассмотрев по существу поступившую жалобу, представленные материалы и возражения, Комиссия Новосибирского УФАС России приходит к следующим выводам.

08 сентября 2022 года на официальном интернет сайте https://torgi.gov.ru/ организатором торгов - Администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области было опубликовано извещение и закупочная документация о проведении конкурса в электронной форме, по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Новосибирская область, Барабинский район, г. Барабинск, ул. Карла Маркса, д. 117 в составе 1 лота (извещение на официальном интернет-сайте https://torgi-ru.com/ № 080922/0775528/01).

Дата начала срока подачи заявок 08 сентября 2022 г. Дата и время окончания подачи заявок 07 октября 2022 г. в 10:00. Место и порядок подачи заявок на участие в конкурсе г. Барабинск, ул. Калинина, д. 3, каб. 22 управление градостроительства и ЖКХ в соответствии с конкурсной документацией. Срок отказа от проведения торгов 04 октября 2022 г. Дата и время вскрытия конвертов 07 октября 2022 г. в 10:00. Место вскрытия конвертов г. Барабинск, ул. Калинина, д. 3, каб. 14. Дата рассмотрения заявок 07 октября 2022 г. Место рассмотрения заявок г. Барабинск, ул. Калинина, д. 3, каб. 14. Дата и время проведения конкурса 10 октября 2022 г. в 10:00. Место проведения конкурса г. Барабинск, ул. Калинина, д. 3, каб. 14.

Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в ч. 13 данной статьи и ч. 5 ст. 200 данного Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями данного Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее – Правила № 75).

В соответствии с п. 3 Правил № 75, конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 39 Правил № 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В пп. «а» п. 40 Правил № 75 установлено, что не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

Протоколом № 2 от 01 сентября 2022 г. внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Новосибирская обл., г. Барабинск, ул. Карла Маркса, д. 117, проведённого в форме очно-заочного голосования, собственниками помещений многоквартирного дома приняты следующие решения: расторгнуть договор с управляющей организацией МУП ЖКХ г. Барабинска; выбрать способ управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса, г. Барабинск – управляющая организация; избрать ИП Кривошеева В.А. для заключения с ним договора управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса, г. Барабинск; утвердить условия договора управления с последующим его заключением между собственниками многоквартирного дома и ИП Кривошеевым В.А.; передать накопленные денежные средства собственников многоквартирного дома ИП Кривошееву В.А.; выбрать местом хранения протокола общего собрания в форме очно-заочного голосования собственников многоквартирного дома № 117 по ул. Карла Маркса офис ИП Кривошеева В.А.

После проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск, ИП Кривошеев В.А. подал в Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области заявление о внесении изменений в реестр лицензий.

По результатам проверки соответствия представленных документов действующему законодательству, Государственная жилищная инспекция Новосибирской области включила многоквартирный дом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск в реестр лицензии.

Согласно информации из ГИС ЖКХ, с 01 октября 2022 г. у ИП Кривошеева В.А. возникли полномочия по управлению многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск, кроме того, 04 октября 2022 г. комиссия по проведению открытого конкурса по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск была уведомлена собственниками данного многоквартирного дома, о том, что они выбрали способ управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск.

Таким образом, к моменту проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск – 07 октября 2022 г. Администрация г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области знала о способе управления, выбранном собственниками помещений многоквартирного дома № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск.

Кроме того, на дату начала проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск и на дату принятия решения конкурсной комиссией по результатам конкурса, в реестре лицензий ГУ МО «ГЖИ» имелись сведения о договорах управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск, заключенных между собственниками помещений и ИП Кривошеевым В.А.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 02.07.2019 № 309-ЭС19-10056 по делу № А60-33508/2018, проведение уполномоченным органом местного самоуправления конкурса и определение иной управляющей организации может повлечь за собой фактическую отмену решений собственников помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства.

Таким образом, действия Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области по проведению открытого конкурса по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск, привели к нарушению конкуренции в сфере управления многоквартирными домами и нарушению прав и законных интересов собственников жилых помещений многоквартирного дома № 117 по ул. Карла Маркса г. Барабинск и выбранной ими управляющей организации ИП Кривошеева В.А.

Исходя из вышеизложенного, комиссия Новосибирского УФАС России приходит к выводу, что действия Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области нарушают требования Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75.

Таким образом, в действиях Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области при проведении конкурса в электронной форме, по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Новосибирская область, Барабинский район, г. Барабинск, ул. Карла Маркса, д. 117 (номер извещения на сайте https://torgi.gov.ru/ 080922/0775528/01 от 08.09.2022 г., Лот № 1) усматривается нарушение порядка организации и проведения торгов.

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Новосибирского УФАС России

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу ИП Кривошеева В.А. (вх. № 17334/22 от 01.11.2022 г.) на действия организатора торгов Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области при проведении конкурса в электронной форме, по отбору управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Новосибирская область, Барабинский район, г. Барабинск, ул. Карла Маркса, д. 117 (номер извещения на сайте https://torgi.gov.ru/ 080922/0775528/01 от 08.09.2022 г., Лот № 1) обоснованной.

2. Выдать Администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов.

 

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.