База решений
и правовых актов

РЕШЕНИЕ

054/01/18.1-674/2024

29 марта 2024 года                                                                                                 г. Новосибирск

 

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

«…»

рассмотрев жалобу «…»  (вх. № 4142-ЭП/24 от 11.03.2024 г.) на действия организатора торгов администрации Купинского района Новосибирской области при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного на территории Купинского района Новосибирской области (лот № 1 - Земельный участок с кадастровым номером 54:15:000000:1489, местоположением Новосибирская область, Купинский район, с. Зятьковка, площадью 5736 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства; категория объекта - Земли населенных пунктов; форма собственности - Государственная собственность (неразграниченная) (извещение № 22000027510000000013, лот № 1, на сайте https://torgi.gov.ru/),

в отсутствие «…», надлежащим образом уведомленного о дате, времени и месте рассмотрения жалобы, 

в отсутствие представителя администрации Купинского района Новосибирской области, надлежащим образом уведомленного о дате, времени и месте рассмотрения жалобы,

УСТАНОВИЛА:

 В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области поступила жалоба «…»  (вх. № 4142-ЭП/24 от 11.03.2024 г.) на действия организатора торгов администрации Купинского района Новосибирской области при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного на территории Купинского района Новосибирской области (лот № 1 - Земельный участок с кадастровым номером 54:15:000000:1489, местоположением Новосибирская область, Купинский район, с. Зятьковка, площадью 5736 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства; категория объекта - Земли населенных пунктов; форма собственности - Государственная собственность (неразграниченная) (извещение № 22000027510000000013, лот № 1, на сайте https://torgi.gov.ru/).

Заявитель сообщает следующее.

Адрес официального сайта, на котором размещена информация о торгах: http://www.torgi.gov.ru (далее – Официальный сайт). 

Номер извещения: № 22000027510000000013, лот №1 от 22.01.2024 

Организатор торгов: Отдел имущественных, земельных отношений и охраны окружающей среды администрации Купинского района Новосибирской области

Предмет торгов:

Лот №1 Земельный участок с кадастровым номером 54:15:000000:1489 местоположением Новосибирская область, Купинский район, с. Зятьковка, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Специфика торгов, проводимых в форме аукциона предполагает определение победителя по ценовому предложению заявленным в ходе торгов для чего, как сообщает податель жалобы, ему требовались определенные гарантии и информация.

Для формирования ценового предложения, подателю жалобы как участнику Аукциона нужна гарантия проведения торгов в соответствии положениями законодательства, чтобы исключить оспаривание договора, заключенного со ним как победителем через суд.

Податель жалобы указывает, что данные нарушения создают для него, как для участника аукциона чрезмерные риски и возможность возникновения убытков из-за фактической утраты приобретенного посредством аукциона имущества, возникновения обязательств по возвращению земельного участка в первоначальное положение, а также из-за возможных судебных и административных издержек на представителя и оказание юридической помощи.

1. Извещение о проведение Аукциона не содержит все виды разрешенного использования земельного участка Лот№1, предусмотренных правилами землепользования и застройки.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка.

Кроме того, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Согласно пункту 1 части 1 статьи 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

В соответствии с частями 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ градостроительные регламенты являются элементом правил землепользования и застройки. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков указываются, в том числе, виды разрешенного использования земельных участков.

Правила землепользования и застройки согласно пункту 4 части 1 статьи 30 ГрК РФ разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.

Исходя из вышеизложенного, организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки.

Данная позиция подтверждена решениями Верховного суда Российской Федерации и 17-ого Арбитражного апелляционного суда (дела № А60-46186/2018, № А60-30216/2018), а также письмом ФАС России от 25 сентября 2020 года № ИА/83159/20.

В соответствии с письмом ФАС России необходимы указывать виды разрешенного использования, которые определены для территориальной зоны.

Согласно Правилам землепользования и застройки для данной зоны, определены вспомогательные и условно-разрешенные виды разрешенного использования согласно территориальным зонам.

Данный подход отражен в письме ФАС России применяется на территории всех субъектов и подтверждается сложившийся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.09.2022 по делу № А57-600/2022, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.09.2021  по делу № А60-63304/2020, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.09.2021 по делу № А60-63300/2020, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.09.2021 по делу № А60-63305/2020, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 по делу № А60-63314/2020, дело № А60-30216/2018, дело № А60-46186/2018, дело № А60-12538/2020, дело № А60-20349/2020) и практикой антимонопольных органов (Решение Якутского УФАС России от 01.08.2022 по жалобе № 014/10/18.1-1068/2022, Решение Курского УФАС России от 05.02.2021 по делу № 046/10/18.1-21/2021, Решение Тульского УФАС России от 24.03.2023 по делу N 071/10/18.1-272/2023, Решение Волгоградского УФАС России от 14.02.2023 по жалобе N 034/10/18.1-88/2023, Решение Свердловского УФАС России от 20.11.2020 по жалобе N 066/01/18.1-4627/2020, Решение Свердловского УФАС России от 20.11.2020 по жалобе N 066/01/18.1-4624/2020, Решение Алтайского УФАС России от 08.12.2023 по жалобе N 022/10/18.1-1444/2023, Решение Саратовского УФАС России от 24.06.2023 № 064/07/3-991/2023 и т.д.).

Для земельного участка по Лоту № 1 не указаны все виды использования земельных участков.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Проект договора, который будет направлен победителю Аукциона лишает его права выбрать наиболее перспективный вид разрешенного использования и обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Аналогичной позиции придерживается Верховный Суд РФ в решении от 21.03.2022 № АКПИ22-56 и Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ в определении от 14.06.2022 № АПЛ22-187.

Таким образом, учитывая, что договор заключается по итогам торгов, правоотношения сторон имеют установленные законодательством ограничения, отсутствие сведений о доступных видах разрешенного использования в извещении, не позволит победителю Аукциона, самостоятельно внести изменения в государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2. Организатор торгов неверно определил срок аренды земельных участков.

Срок аренды земельного участка по лоту № 1 составляет 10 лет.

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», (далее – Классификатор) обеспечение сельскохозяйственного производства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования «предполагают возможность строительства зданий и сооружений.

Согласно пункту 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:  на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Срок аренды земельного участка устанавливается в соответствии с пунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ только в случаях реализации земельного участка без торгов.

Для земельных участков, реализуемых на торгах применяется определение срока аренды на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Данный факт подтверждает прямым указанием закона, а именно исключением подпункта 1 пункта 8 статьи 39.9 ЗК РФ «исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 статьи 39.8».

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Исключения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, а именно «случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса» отсутствуют.

Срок, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 № 264/пр (далее - Приказ).

Площадь земельного участка по лоту № 1 составляет 5736 кв. м. Максимальный процент отсутствует.

Из положений Приказа следует, что срок аренды должен составлять: По лоту № 1 -33 месяца.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды данного земельного участка должен быть определен, как: По лоту № 1 - 66 месяцев.

Таким образом, срок аренды земельных участков, определенный Организатором торгов, противоречит земельному законодательству.

Требование о необходимости установления срока аренды согласно Приказу, при проведении АУКЦИОНА определено пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Администрация Купинского района Новосибирской области представила следующие возражения на жалобу (вх. № 5366-ЭП/24 от 26.03.2024 г.).

Администрация Купинского района Новосибирской области руководствовалась п.п. 8 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Рассмотрев по существу поступившую жалобу, представленные материалы и возражения, Комиссия Новосибирского УФАС России приходит к следующим выводам.

22.01.2024 организатор торгов администрация Купинского района Новосибирской области разместил в ГИС Торги извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного на территории Купинского района Новосибирской области (лот № 1 - Земельный участок с кадастровым номером 54:15:000000:1489, местоположением Новосибирская область, Купинский район, с. Зять-ковка, площадью 5736 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешен-ного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства; категория объек-та - Земли населенных пунктов; форма собственности - Государственная собственность (неразграниченная) (извещение № 22000027510000000013, лот № 1, на сайте https://torgi.gov.ru/).

Дата и время начала подачи заявок – 23.01.2024 07:00 (МСК+4).

Дата и время окончания подачи заявок – 21.02.2024 13:00 (МСК+4).

Дата рассмотрения заявок – 22.02.2024.

Дата и время начала проведения аукциона – 26.02.2024 10:00 (МСК+4).

Относительно доводов жалобы установлено следующее.

В соответствии с пп. 5 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ земельный участок, находящийся в государственной или муници-пальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельно-го участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации в изве-щении о проведении аукциона должны содержаться сведения о разрешенном использова-нии земельного участка и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Согласно Извещению о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного на территории Купинского района Новосибирской области, категория земли/вид разрешенного использования указанного земельного участка - земли населенных пунктов/обеспечение сельскохозяйственного производства. В соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», вид разрешенного использования земельного участка по лоту № 1 предусматривает строительство размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:15:000000:1489 установлен вид разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Сведений о наличии иных видов разрешенного использования указанного земельного участка не установлено, подателем жалобы такой информации не представлено.

Довод подателя жалобы о том, что организатор торгов неверно определил срок аренды земельных участков, не принимается, так как недостаточно обоснован.

В силу подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 данного пункта.

Кроме того, на наличие предполагаемых нарушений в аукционной документации податель жалобы указала только после подведения итогов торгов.

При этом указанные положения аукционной документации не являлись скрытыми, проявляющимся только при злоупотреблении организатором торгов своими правами при совершении тех или иных действий в рамках их проведения и не выявляемыми при общей проверке аукционной документации на предмет её соответствия требованиям Земельного кодекса РФ, а являлись явными и не могли не быть обнаружены подателем жалобы при изучении им аукционной документации.

Податель жалобы наряду с другими участниками имел доступ ко всей документации об аукционе.

Кроме того, на участие в аукционе было подано 11 заявок, допущено к участию 11 заявок, ставки сделаны пятью участниками, что свидетельствует о наличии конкуренции при проведении торгов.

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Новосибирского УФАС России

РЕШИЛА:

Признать жалобу «…»  (вх. № 4142-ЭП/24 от 11.03.2024 г.) на действия организатора торгов администрации Купинского района Новосибирской области при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного на территории Купинского района Новосибирской области (лот № 1 - Земельный участок с кадастровым номером 54:15:000000:1489, местоположением Новосибирская область, Купинский район, с. Зятьковка, площадью 5736 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства; категория объекта - Земли населенных пунктов; форма собственности - Государственная собственность (неразграниченная) (извещение № 22000027510000000013, лот № 1, на сайте https://torgi.gov.ru/) необоснованной.

 

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.

 

 

«…»