База решений
и правовых актов

Организатор торгов – МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» Партизанский пр-т, 3, г. Владивосток, Приморский край, 690106   <...>   АО «Сбербанк - АСТ» Милютинский пер, 10, стр.4, г. Москва, 101000

 

 

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 025/10/18.1-879/2024

3 сентября 2024 года г. Владивосток

 

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее – Приморское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), в составе:

Заместитель председателя комиссии: <...> – начальник отдела контроля торгов и органов власти;

Члены комиссии:

<...> – специалист-эксперт отдела кадров и делопроизводства;

<...> – специалист-эксперт отдела контроля торгов и органов власти, рассмотрев жалобу <...> (далее - Заявитель),

в присутствии:

от Заявителя: представитель не прибыл;

от Организатора торгов: представитель не прибыл,

 

УСТАНОВИЛА:

В Приморское УФАС России поступила жалоба <...> на действия Организатора торгов – МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» при проведении электронного аукциона на право заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 25:28:010032:1, площадью 852 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир строение. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Красного Знамени, дом 164. (извещение № 21000010240000000027, лот №1).

По мнению Заявителя, Организатор торгов допустил нарушение порядка проведения аукциона так как предусматривая в договоре аренды возможность для победителя торгов переуступить право аренды другому лицу (с согласия организатора торгов), организатор торгов нарушает императивное требование ст. 448 ГК РФ.

Оценив письменные доводы, изложенные Заявителем, Организатором торгов, рассмотрев материалы дела, Комиссия пришла к следующим выводам.

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», действуя в соответствии с Уставом города Владивостока, Уставом МКУ «АПМЗН» и Договором поручения от 20.06.2011 № 1/11, заключенным между МКУ «АПМЗН» и УМС г. Владивостока, выступает от имени и по поручению органа муниципальной власти, уполномоченного на распоряжение муниципальным имуществом города Владивостока, – Управления муниципальной собственности, являющимся структурным подразделением администрации г. Владивостока.

Деятельностью МКУ «АПМЗН» в соответствии с Уставом является исполнение функций учредителя (предоставление услуг в рамках этих функций) по подготовке и проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже муниципального имущества, в том числе объектов недвижимости, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и т.д.; права на заключение договоров аренды муниципального имущества, подготовке и проведению конкурсов на право заключения концессионных соглашений; приватизации муниципального жилищного фонда Владивостокского городского округа; осуществление иных полномочий собственника.

На основании распоряжения УМС г. Владивостока от 05.07.2024 № 2996/28 «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010032:1» аукцион на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка был назначен на 14.08.2024.

Извещение о проведении аукциона подготовлено в соответствии с требованиями статей 39.11 и 39.13 Земельного кодекса РФ и размещено на официальном сайте torgi.gov.ru (ГИС Торги) 10.07.2024, номер извещения 21000010240000000027.

Согласно пункта 3.3.4. Проекта договора «С согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды, заключенному на срок 5 (пять) или менее 5 (пяти) лет, третьим (-ему) лицам (-у), отдавать арендные права на Участок (часть Участка) в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия Договора, сдавать Участок (часть Участка) в субаренду в пределах срока действия Договора. По договору аренды, заключенному на срок более 5 (пяти) лет – при условии обязательного уведомления Арендодателя.

Данный пункт не распространяется на арендаторов земельных участков, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим (-ему) лицам (-у), отдавать арендные права на земельный участок (часть земельного участка) в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия Договора, сдавать земельный участок (часть земельного участка) в субаренду в пределах срока действия Договора».

Согласно позиции, изложенной в письмах Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.07.2016 № 21046-ПК/Д23, от 14.06.2018 № Д23и-3105, от 14.11.2019 № Д23и-39422, арендаторы земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе в случае, если такой земельный участок предоставлен на торгах.

При этом, Комиссия Приморского УФАС России отмечает следующее.

В соответствии с пунктов 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно статье 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона.

В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Учитывая изложенное, условие проекта договора аренды земельного участка, разрешающее арендатору уступать права по договору, не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ и нарушает обеспечение конкуренции на рынке земли.

При этом, между предписаниями пункта 5 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.

Условие пункта 3.3.4 проекта договора аренды способствует обходу предусмотренных земельным законодательством публичных процедур и передачи в аренду государственного и муниципального имущества лицу вне процедуры торгов.

Учитывая изложенное, Комиссия Приморского УФАС России приходит к выводу о том, что организатором торгов допущено нарушение пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

При этом с учетом положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ необходимо разграничивать право арендатора на передачу земельного участка в субаренду и право на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

При заключении договора субаренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности арендатор, определенный по результатам процедуры торгов, сохраняет свои права и обязанности по договору аренды государственного или муниципального имущества, в то время как при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу права арендатора, изначально выигравшего торги, в полном объеме (в том числе право на сдачу имущества в субаренду) переходят к лицу, не принимавшему участия в торгах.

С учетом изложенного, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ не ограничивает право на сдачу победителем торгов государственного или муниципального имущества в субаренду с согласия арендодателя.

Частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

Комиссия Приморского УФАС России приняла решение выдать предписание об устранении нарушений.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

 

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу <...> на действия Организатора торгов – МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» при проведении электронного аукциона на право заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 25:28:010032:1, площадью 852 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир строение. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Красного Знамени, дом 164. (извещение № 21000010240000000027, лот №1) обоснованной.

2. Признать, что Организатор торгов допустил нарушение пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

3. Выдавать обязательное для исполнения предписание.

4. Передать материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

 

Заместитель председателя Комиссии: <...>

Члены комиссии: <...>