База решений
и правовых актов

2024-7354
Ф.П.Н.
Организатору торгов:
ГКУ ВО «Центр организации закупок»
ул. Новороссийская, д. 15,
Волгоград, 400066
Уполномоченному органу:
Комитет земельных ресурсов и
градостроительства администрации
городского округа - г. Волжский
Волгоградской области
пр. Ленина, д. 19, г. Волжский,
Волгоградская обл., 404130
OOO «РТС-тендер»
ko@rts-tender.ru
Решение по жалобе № 034/10/18.1-1270/2024
«26» августа 2024 года Волгоград
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской
области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона
от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Комиссия Управления) в составе:
Председатель Комиссии: Я.О.И.,
Члены Комиссии: Л.Е.В.,
Т.С.А.;
рассмотрев жалобу Ф.П.Н. (далее - Заявитель) на действия государственного казенного
учреждения Волгоградской области «Центр организации закупок» (далее - ГКУ ВО
«ЦОЗ»), комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского
округа город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет) при организации
аукциона в электронной форме № 345 на право заключения договора аренды земельного
участка (извещение № 21000027630000000696, лот № 1, далее - Аукцион),
УСТАНОВИЛА:
В Волгоградское УФАС России 15.08.2024 (вх. № 8680-ЭП/24) поступила жалоба
Заявителя на действия ГКУ ВО «ЦОЗ», Комитета при организации Аукциона.
В соответствии с ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции уведомление о
поступлении жалобы 16.08.2024 направлено Заявителю, ГКУ ВО «ЦОЗ», Комитету,
2
2024-7354
ООО «РТС-тендер» по электронной почте (исх. № ИН/6757/24 от 16.08.2024).
Рассмотрение жалобы назначено на 22.08.2024 в 10 час. 00 мин. Рассмотрение
жалобы состоялось после перерыва 26.08.2024 в 09 час. 30 мин.
Жалоба рассмотрена с участием представителей ГКУ ВО «ЦОЗ» - З.Е.В.
(доверенность, после перерыва), Х.В.А. (доверенность), представителей Комитета – Г.С.Г.
(доверенность), Е.А.Д. (доверенность), представителя победителя Аукциона ООО
«Волжскрезинохимторг и Компания» - В.М.И. (доверенность), в отсутствие Ф.П.Н.
(уведомлен надлежащим образом).
Обжалуемые торги – аукцион в электронной форме № 345 на право заключения
договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:67416,
площадью 743 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский,
категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование — под
автомобильные мойки (размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов
сопутствующей торговли) (извещение № 21000027630000000696, лот № 1, далее -
Земельный участок).
Извещение № 21000027630000000696 о проведении Аукциона (далее - Извещение)
опубликовано 27.06.2024 на официальном сайте Российской Федерации для размещения
информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (далее – Официальный сайт торгов).
Аукцион проводился на электронной площадке ООО «РТС-тендер» (далее - ЭТП)
по электронному адресу: www.rts-tender.ru.
Согласно п. 11 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации организатором
аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация,
действующая на основании договора с уполномоченным органом.
01.03.2023 между Комитетом, именуемый в дальнейшем «Уполномоченный орган»
и ГКУ ВО «ЦОЗ», именуемое в дальнейшем «Организатор аукциона», заключено
соглашение об организации и проведении аукционов по продаже земельных участков и
аукционов на право заключения договора аренды земельных участков в электронной
форме (далее - Соглашение).
Согласно п. 2.2 Соглашения Уполномоченный орган в течение одного рабочего дня
с даты принятия решения о проведении электронного аукциона на право заключения
договора аренды земельных участков направляет Организатору аукциона письмо-заявку
на проведение электронного аукциона и документы по каждому предмету аукциона (лоту).
Организатор аукциона рассматривает заявку на предмет наличия информации и
документов (п. 2.5 Соглашения). По итогам рассмотрения заявки Организатор аукциона в
течение пяти рабочих дней со дня поступления заявки разрабатывает извещение о
проведении электронного аукциона и направляет его Уполномоченному органу на
утверждение (п.п. «а» п. 2.6 Соглашения).
В соответствии с п. 2.7 Соглашения Уполномоченный орган не позднее двух
рабочих дней со дня получения от Организатора аукциона извещения утверждает его и
направляет Организатору аукциона.
Утвержденное извещение размещается Организатором аукциона на официальном
сайте на электронной площадке в течение одного рабочего дня со дня его получения (п. 2.8
Соглашения).
Аукцион проведен на основании Земельного кодекса Российской Федерации (далее
- ЗК РФ), постановления администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской
области от 19.06.2024 № 3208 «О проведении электронного аукциона на право заключения
3
2024-7354
договора аренды земельного участка», Извещения.
Согласно жалобе Заявителя:
- в извещении о проведении Аукциона не указаны сведения, предусмотренные пп. 4
п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а именно
основные виды размешенного использования земельного участка, параметры
разрешенного строительства; установлено несоответствующее виду разрешенного
использования Земельного участка ограничение;
- пп. «е» п. 5.3 проекта договора аренды Земельного участка не соответствует
требованиям ЗК РФ, необоснованно ограничено право арендатора на передачу Земельного
участка в субаренду.
Представители ГКУ ВО «ЦОЗ», Комитета просят признать жалобу необоснованной,
считают, что Аукцион проведен в соответствии с требованиями ЗК РФ, Извещения.
Исследовав имеющиеся сведения и документы в материалах жалобы, заслушав и
исследовав доводы представителей ГКУ ВО «ЦОЗ», Комитета, представителя ООО
«Волжскрезинохимторг и Компания», участвующих в рассмотрении жалобы, Комиссия
Управления пришла к следующим выводам.
Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения
договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11, 39.12 и 39.13 ЗК РФ.
1. Подпунктом 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении
аукциона должно содержать в том числе сведения о разрешенном использовании и
принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о
максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства
объекта капитального строительства.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее
- ГрК РФ) при подготовке правил землепользования и застройки границы
территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной
территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования
земельных участков.
В соответствии с ч. 2 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне
устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
В соответствии с частями 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ градостроительные регламенты
являются элементом правил землепользования и застройки. В градостроительном
регламенте в отношении земельных участков указываются, в том числе, виды
разрешенного использования земельных участков.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий
для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора
наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства (п. 4 ч. 1 ст. 30 ГрК РФ).
Таким образом, предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов
разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами
землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного
участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов на право
заключения договора аренды земельных участков.
Исходя из вышеизложенного, организатор торгов в извещении о проведении
аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка,
4
2024-7354
которые содержатся в правилах землепользования и застройки.
Верховным Судом Российской Федерации в апелляционном определении от
14.06.2022 № АПЛ22-187 указано, что в случае, если орган местного самоуправления
установит несколько основных видов разрешенного использования земельного участка в
правилах землепользования и застройки, отсутствие в извещении о проведении аукционов
сведений о всех видах разрешенного использования этого земельного участка, будет
противоречить требованиям, установленным в пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее -
ЕГРН) вид разрешенного использования Земельного участка - под автомобильные мойки
(размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей
торговли).
В Извещении о проведении Аукциона указано разрешенное использование
земельного участка - под автомобильные мойки (размещение автомобильных моек, а
также размещение магазинов сопутствующей торговли).
Вместе с тем, как следует из «Городского положения «Правила землепользования и
застройки городского округа - город Волжский Волгоградской области» от 15.10.2009
№ 480-ВГД (далее - Правила землепользования и застройки), принятого постановлением
Волжской городской Думы Волгоградской области от 09.10.2009 № 68/4, в отношении
Земельного участка установлены также иные виды разрешенного использования,
информация о которых в Извещении отсутствует.
Исходя из Правила землепользования и застройки Земельный участок расположен
в зоне транспортной инфраструктуры (далее - ТИ), которая предусматривает возможность
строительства капитальных объектов.
Разделом «Иные сведения» Извещения установлено, что по окончании срока аренды
земельный участок освобождается арендатором от установленных строений и сооружений,
которые согласно ГрК РФ относятся к объектам капитального строительства.
Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного
строительства по территориальной зоне ТИ:
- предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков,
в том числе их площадь: минимальная площадь земельного участка - не подлежит
установлению; максимальная площадь земельного участка - не подлежит установлению;
- предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений,
сооружений - не подлежит установлению;
- максимальный процент застройки в границах земельного участка - не подлежит
установлению.
При этом, в Извещении отсутствуют сведения о максимально и (или) минимально
допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального
строительства.
В разделе «О максимально и (или) минимально допустимых параметрах
разрешенного строительства объекта капитального строительства Извещения указана
информация - размещение временной автомобильной мойки (без строительства
капитальных объектов), что не соответствует данным из выписки ЕГРН на Земельный
участок, разрешенному использованию Земельного участка, указанному в Извещении.
Комитет, установив несоответствующее виду разрешенного использования
Земельного участка ограничение, делает невозможным передачу Земельного участка в
аренду на основаниях, предусмотренных Извещением.
5
2024-7354
Таким образом, при организации Аукциона Комитетом нарушены требования пп. 4
п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Довод Заявителя обоснован.
Пунктом 8 ст. 39.8 ЗК РФ определены сроки аренды земельных участков в
зависимости от того под какой вид разрешенного использования предоставляется тот или
иной земельный участок. Перечень сроков является исчерпывающим и расширительному
толкованию не подлежит.
Согласно Извещению срок договора аренды земельного участка под размещение
временной автомобильной мойки (без строительства капитальных объектов) составляет 20
лет, что не соответствует требованиям п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
Представители Комитета на заседании Комиссии Управления не смогли пояснить
какой нормой действующего законодательства руководствовались при установлении срока
аренды Земельного участка.
2. Заявитель в жалобе указал, что пп. «е» п. 5.3 проекта договора аренды Земельного
участка не соответствует требованиям ЗК РФ, необоснованно ограничено право
арендатора на передачу Земельного участка в субаренду.
Подпунктом «е» п. 5.3 проекта договора аренды Земельного участка предусмотрено,
что арендатор обязан не сдавать арендуемый земельный участок в субаренду (поднаем) и
не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) , не
предоставлять арендуемый земельный участок в безвозмездное пользование, не отдавать
арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал
хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный
кооператив.
В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)
арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу
(перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также
отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал
хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный
кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми
актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору
перед арендодателем остается арендатор.
Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного
участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права
и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора
возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и
осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах
договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов
лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа
конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не
участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение
возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход
установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством
заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является
недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему
6
2024-7354
усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований,
предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Данный вывод согласуется с определением Верховного суда Российской Федерации
от 08.02.2024 № 306-ЭС23-29223 по делу № А72-1909/2023.
Таким образом, довод Заявителя о несоответствии пп. «е» п. 5.3 проекта договора
аренды Земельного участка требованиям ЗК РФ, необоснован.
3. Согласно ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите
конкуренции» по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия
антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или
необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае
установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений
порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов
или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в
отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся
субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по
строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания,
предусмотренного п. 3.1 ч. 1 ст. 23 Закона о защите конкуренции.
В связи с выявленными нарушениями, Комиссией Управления принято решение о
выдаче Комитету обязательного для исполнения предписания об аннулировании Аукциона.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 18.1 Федерального закона от
26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Управления
РЕШИЛА:
1. Признать жалобу Ф.П.Н. на действия государственного казенного учреждения
Волгоградской области «Центр организации закупок», комитета земельных ресурсов и
градостроительства администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области
при организации аукциона в электронной форме № 345 на право заключения договора
аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:67416, площадью 743
кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, категория земель -
земли населенных пунктов, разрешенное использование - под автомобильные мойки
(размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей
торговли) (извещение № 21000027630000000696, лот № 1), обоснованной.
2. Признать комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации
городского округа г. Волжский Волгоградской области нарушившим п. 8 ст. 39.8, пп. 4 п. 21
ст. 39.11 ЗК РФ.
3. Выдать комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации
городского округа г. Волжский Волгоградской области обязательное для исполнения
предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений при
организации аукциона в электронной форме № 345 на право заключения договора аренды
земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:67416, площадью 743 кв.м.,
расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, категория земель - земли
населенных пунктов, разрешенное использование - под автомобильные мойки
(размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей
торговли) (извещение № 21000027630000000696, лот № 1).
4. Передать соответствующему должностному лицу Волгоградского УФАС России
материалы жалобы для рассмотрения вопроса о возбуждении административного
производства по выявленным признакам административного правонарушения.
7
2024-7354
Председатель комиссии О.И.Я
Члены комиссии: Е.В.Л
С.А.Т
Решение антимонопольного органа может быть обжаловано в Арбитражный суд Волгоградской
области в течение трех месяцев со дня его принятия.