База решений
и правовых актов

Муниципальное учреждение

«Комитет имущественных отношений»

МО «Город Ленск»

***

***

ЭТП «Фабрикант»

***

РЕШЕНИЕ

по результатам рассмотрения жалобы № 014/10/18.1-1111/2024

г. Якутск                                                                                                                                       «23» июля 2024 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), в составе:

*** – временно исполняющего обязанности руководителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия), председателя Комиссии;

*** – главного специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия), члена комиссии;

*** – старшего государственного инспектора отдела антимонопольного контроля Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия), члена комиссии;

При участии в дистанционном режиме посредством интернет-видеоконференции:

*** – представитель Муниципального учреждения «Комитет имущественных отношений» МО «Город Ленск» по доверенности № 597 от 06.06.2024.

В отсутствие представителя заявителя, уведомленного надлежащим образом.

Заявлений о невозможности подключения к видеоконференцсвязи, а также возражений относительно рассмотрения жалобы посредством видеоконференцсвязи от лиц, участвующих в деле, которым направлялось уведомление о принятии жалобы к рассмотрению в Управление не поступало.

Таким образом, учитывая, что указанные лица надлежащим образом извещены о способе рассмотрения жалобы заблаговременно, Комиссия Якутского УФАС России считает возможным провести дистанционное рассмотрение жалобы в отсутствие представителя от Заявителя,

рассмотрев жалобу № 014/10/18.1-1111/2024 *** на действия (бездействие) организатора торгов Муниципального учреждения «Комитет имущественных отношений» МО «Город Ленск» при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка: Годовая сумма арендной платы за земельные участки: ул. Мелиораторов, 27, 14:14:050083:428, площадью 12390 кв.м.; ул. Мелиораторов, 27/1, 14:14:050083:82, площадью 500 кв.м. (извещение № 21000028780000000094, лот №1, лот №2 на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru) (далее – аукцион),

УСТАНОВИЛА:

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) 15 июля 2024 года (вх.8488-ЭП/24) поступила жалоба *** (далее – Заявитель) на действия (бездействие) организатора торгов – МУ «Комитет имущественных отношений» МО «Город Ленск» при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка: Годовая сумма арендной платы за земельные участки: ул. Мелиораторов, 27, 14:14:050083:428, площадью 12390 кв.м., ул. Мелиораторов, 27/1, 14:14:050083:82, площадью 500 кв.м. (извещение № 21000028780000000094, лот №1, лот №2) в которой содержится следующее.

Доводы жалобы:

«Адрес официального сайта, на котором размещена информация о торгах: http://www.torgi.gov.ru.

Номер извещения: № 21000028780000000094, лот № 1 и 2.

Предмет торгов:

Лот № 1 - Годовая сумма арендной платы за земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Республика Саха (Якутия), р. Ленский, г. Ленск, ул. Мелиораторов, д. 27. Разрешенное использование: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадью 12390 кв.м. Реестровый номер: 14:14:050083:428.

Лот № 2: Годовая сумма арендной платы за земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Республика Саха (Якутия), р. Ленский, г. Ленск, ул. Мелиораторов, д. 27/1. Разрешенное использование: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадью 500 кв.м. Реестровый номер: 14:14:050083:82.

Ознакомившись с положениями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) и разъяснениями ФАС России от 25 июня 2019 года № МЕ/53183/19, от 01.02.2023 № СП/24532/23, от 24.09.2019 № РП/83261/19, от 23.01.2018 N ИА/3655/18, от 01.03.2012 N ИА/6011, от 23.01.2019 N ИА/4073/19, от 23.01.2019 N ИА/4073/19, от 20.04.2022 N ГМ/39356/22, от 16.03.2015 N ИА/12337/15 и положениями Федерального закона «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» от 18.07.2011 № 223-ФЗ, а также положениями Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ обжалование положений извещения о проведении Аукциона не являющего Закупкой в положении закона регулируется исключительно статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренцииобжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 18.1. Закона о защите конкуренции в случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено

размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», со дня такого размещения.

Договор по данному аукциону не заключен. Предметом аукциона, является земельный участок.

В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Якутское УФАС России по отношению к сторонам договора, является третьим лицом, соответственно договор не может быть признан заключенным для антимонопольного органа.

Иные сроки на обжалование Земельным кодексом Российской Федерации, как специальным законом и статьей 18.1 Закона о защите конкуренции не установлены.

Таким образом, за защитой своих прав я обратился до истечения срока на их защиту в антимонопольном органе.

Таким образом, вышеуказанные нарушения, допущенные Организаторами торгов при подготовке к Аукциону, привели к нарушению моих гражданских прав.

1. Организатор торгов ошибочно определил срок аренды данного земельного участка.

Срок аренды земельного участка по лоту № 1 составляет30 месяцев.

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», (далее – Классификатор) вид разрешенного использования «Производственная деятельность», предполагает возможность строительства зданий и сооружений.

Из положений Классификатора следует, что данный вид разрешенного использования предполагает возможность для «Размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом».

Согласно пункту 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.

Для земельных участков, реализуемых на торгах, применяется определение срока аренды на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду НА АУКЦИОНЕ на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса

самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Из буквального толкования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ следует, что договор аренды заключается ровно на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Указанный подход, подтверждается практикой антимонопольных органов (Решение Ивановского УФАС России от 31.01.2024 N 037/10/18.1-37/2024, Решение Саратовского УФАС России от 19.01.2024 N 064/01/18.1-9/2024, Решение Саратовского УФАС России от 02.12.2019 N 064/10/18.1-795/2019, Решение Волгоградского УФАС России от 25.11.2019 по делу N 034/01/18.1-1142/2019, Решение Саратовского УФАС России от 26.08.2019 N 064/01/18.1-460/2019, Решение Московского УФАС России от 02.07.2019 по делу N 077/07/00-3248/2019, Решение Волгоградского УФАС России от 14.02.2019 N 034/01/18.1-46/2019, Решение Сахалинского УФАС России от 11.12.2018 по делу N 08-106/2018).

Срок, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 № 264/пр (далее - Приказ).

Площадь земельного участка по лоту № 1 составляет 12 390 кв. м. Максимальный процент застройки – 60% (7 434 кв. м.).

Из положений пункта 3 Приказа (Объекты площадью от 5000 м до 10000 м) следует, что срок аренды должен составлять:

По лоту № 1 - 33 месяца.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды данного земельного участка должен быть определен, как:

По лоту № 1 - 66 месяцев или 5 лет и 6 месяцев (33*2).

Таким образом, срок аренды земельных участков, определенный Организатором торгов, противоречит земельному законодательству.

Данное обстоятельство нарушает мои права, так как лишает возможности получить земельный участок на праве аренде на срок, установленный законом, и создает условия для расторжения договора Прокуратурой области, что не допустимо и повлечет для меня серьезные финансовые потери, которые не соразмерны с участием в Аукционе.

Нарушение установленного земельным законодательством порядка определения срока аренды влечет недействительность результатов Аукциона в судебном порядке.

Кроме того, за срок аренды, определенный Организатором торгов, невозможно произвести строительство капитального сооружения за период действия договора аренды.

2. Проект договора аренды по лоту № 1 и 2 не соответствует законодательству и содержит условия получения земельного участка в обход торгов.

Согласно пункту 5.1.2 проекта договора аренды Арендатор имеет право «Передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя земельного участка. На субарендатора распространяются все права и обязанности Арендатора».

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу положений части 7 статьи 448 ГК РФ обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Возможность уступки прав по заключенным на торгах договорам позволит лицам, в отношении которых ограничено участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, приобретать право аренды на земельные участки без проведения торгов.

В частности, данная возможность позволит приобрести право аренды на земельные участки лицам, не имеющим статуса крестьянского фермерского хозяйства, а также гражданами, имеющими право участвовать в торгах согласно статье 39.18 ЗК РФ.

Данная позиция подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 20.05.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020) (далее – Определение).

Изложенные в Определении аргументы применимы и к субаренде, поскольку несмотря на разную юридическую природу уступки прав и обязанностей и субаренды в итоге участком фактически пользуется лицо, с которым не заключался договор аренды по итогам торгов.

В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 № Ф04-2186/2021 по делу № А75-17387/2020, Судом указано, что «учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой».

Антимонопольный орган обязан пресекать действия Организатора торгов, которые направленные на обход, установленной процедуры получения земельных участок без торгов.

3. Организатор торгов проигнорировал разъяснения ФАС России.

2020 году ФАС России опубликовало свое разъяснение, которое является обязательным для исполнения всеми Организаторами торгов.

Письмо ФАС России от 25.09.2020 № ИА/83159/20 «О направлении рекомендаций по вопросу указания в извещении о проведении аукциона всех видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки».

В связи с изложенным, полагаю, что в извещении должна быть информацию о всех видах разрешенного использования земельного участка по Лоту № 1 и2, которые содержатся в ПЗЗ.

4. Организатор торгов игнорирует положения земельного законодательства и не размещает в составе извещения и в договоре аренды обязательную информацию.

В соответствии с требованиями подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Земельный участок с кадастровым номером: 14:14:050083:428 (Лот № 1) находится в зоне особого использования территории, данная информация обязана содержаться в извещении о проведении Аукциона, так как накладывается на победителя торгов особые обязательства.

Указанный земельный участок расположен в ЗОУИТ 14:14-6.2035 «Шестая подзона аэродрома гражданской авиации Ленск», ЗОУИТ 14:14-6.2038 «Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Ленск», ЗОУИТ 14:14-6.2039 «Приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Ленск», ЗОУИТ 14:14-6.38 «ВЛ-110 кВ; ЛО-190 ПП-8 Л-101, Л-102 - ПС Мурья».

Извещение обязано содержать такую информацию, кроме того, на земельном участке установлен сервитут сведения, о котором обязаны быть указаны в извещении.

Договор аренды земельного участка обязан содержать информацию об ограничениях, так как это существенное условие договора аренды.

Таким образом, действия Организатора торгов нарушают положения подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

5. Организатор торгов нарушает порядок заключения договора.

Согласно пункту 13 статьи 39.13 ЗК РФ по результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

Проект договора аренды содержит обязательного приложения для заключения договора аренды – акта приема-передачи.

Однако, согласно положениям договора аренды (пункт 4.2.3.) акт приема-передачи не подписывается совместно с договором через ЭТП.

Данное обстоятельство нарушает требование пункта 13 статьи 39.13 ЗК РФ, так как акт приема-передачи, является неотъемлемой частью договора аренды и обязан подписываться в электронной форме через ЭТП.

Указанные действия Организатора торгов приводят к ограничению конкуренции среди участников аукциона из других субъектов, как обязывает их подписывать акт на месте нахождения земельного участка в сроки, установленные Организатором торгов.

Победитель аукциона вправе самостоятельно определить время посещения земельного участка с целью его использования в соответствии с его назначением.

Заявитель не проживает в субъекте РФ в котором находится земельный участок и не может подписать акт приема-передачи в 30-дневный срок.

Отсутствие такой возможности влечет риски для Заявителя быть включенным в РНУА из – за невозможности подписать акт приема-передачи в установленный срок в 30 дней.

Не подписание акта приема-передачи означает не заключение договора аренды земельного участка, что фактически приводит к уклонению от заключения договора.

Создание дополнительных обстоятельств для расторжения договора аренды путем подписания акта приема-передачи на месте нахождения участка не допустимо.

В соответствии с изложенным,

ПРОШУ

Признать жалобу обоснованной и выдать обязательное для исполнения предписание.

Аукцион в электронной форме проводился на основании Распоряжения главы МО «Город Ленск» Ленского района РС (Я) от 05.06.2024 №07-04-634/24, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Организатор торгов: Муниципальное учреждение «Комитет имущественных отношений» МО «Город Ленск»

Способ проведения закупки: аукцион в электронной форме.

Предмет договора: Годовая сумма арендной платы за земельные участки: ул. Мелиораторов, 27, 14:14:050083:428, площадью 12390 кв.м.; ул. Мелиораторов, 27/1, 14:14:050083:82, площадью 500 кв.м

10.06.2024 г. на Официальном сайте Российской Федерации по размещению информации о торгах https://torgi.gov.ru/ было размещено извещение № 21000028780000000094.

15.07.2024 г. в Якутское УФАС России поступила жалоба Кривцова К.Е. на действия (бездействие) Организатора торгов.

16.07.2024 г. Якутским УФАС России в адрес Заявителя, организатора торгов и электронной торговой площадки направлено уведомление о поступлении жалобы № 014/10/18.1-1111/2024 и о приостановлении заключения договора до рассмотрения жалобы по существу (исх. № АК/3825/24 от 16.07.2024 г.).

19.07.2024 г. в Якутское УФАС России от Организатора торгов поступил ответ на уведомление Якутского УФАС России (вх. № 8726-ЭП/24), в которых выразил несогласие с доводами жалобы.

23.07.2024 г. в 16:00 рассмотрена жалоба по существу.

Комиссия Якутского УФАС России, изучив материалы жалобы, пришла к следующим выводам.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, изучив имеющиеся доказательства и материалы жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с правилами статьи 18.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также в иных случаях.

Согласно части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Порядок подготовки, организации и проведения аукционов на право заключения договора аренды земельного участка установлен статьей 39.11 ЗК РФ.

1. Заявитель указывает, что Организатором торгов ошибочно определен срок аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

При этом, пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

В данном случае срок аренды определяется с учетом Приказа Минстроя России от 15.05.2020 №264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» (далее – Приказ), которым определено:

N п\п	Категория объекта капитального строительства	Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, месяцев	Срок, необходимый для осуществления архитектурно-строительного проектирования, месяцев	Срок, необходимый для осуществления строительства зданий и сооружений, месяцев	Общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, месяцев
1	2	3	4	5	6
1.	Объекты площадью до 1 500 м2:	1	5	9	15
2.	Объекты площадью от 1 500 м2 до 5 000 м2:	3	11	15	29
3.	Объекты площадью от 5 000 м2 до 10 000 м2:	3	11	19	33
4.	Объекты площадью от 10 000 м2 до 20 000 м2:	5	12	27	44
5.	Объекты площадью от 20 000 м2 до 30 000 м2:	5	12	35	52
6.	Объекты площадью 30 000 м2 и более:	6	15	43	64
7.	Комплекс зданий:	6	22	51	79

Площадь земельного участка по лоту № 1 составляет 12 390 кв. м. Максимальный процент застройки – 60% (7 434 кв. м.).

Из положений пункта 3 Приказа (Объекты площадью от 5000 кв. м до 10000 кв. м м) следует, что срок аренды должен составлять:

По лоту № 1 - 33 месяца.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды данного земельного участка должен быть определен, как:

По лоту № 1 - 66 месяцев или 5 лет и 6 месяцев (33*2).

Согласно извещению, срок аренды земельного участка - лот №1 с кадастровым номером 14:14:050083:428 составляет 30 месяцев, чем преуменьшает срок, установленный Приказом и противоречит положениям ЗК РФ.

Таким образом, с учетом положений пункта 3 Приказа и пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, срок аренды земельного участка должен составлять 66 месяцев, что свидетельствует о нарушении Организатором торгов подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Довод жалобы признан обоснованным.

2. Заявитель указывает, что Организатором торгов неправомерно проектом договора установлено право Арендатора по передачи земельного участка в субаренду.

В соответствии с пунктом 5.1.2 Проекта договора Арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя земельного участка. На субарендатора распространяются все права и обязанности Арендатора.

В своем ответе на уведомление Организатор торгов не согласен с доводом Заявителя.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020 между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Таким образом, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в Проект договора права Арендатора по передаче в субаренду земельного участка, переданного по результатам проведения аукциона.

Довод жалобы признан обоснованным.

3. Заявитель указывает, что Организатором торгов в извещении не указаны все виды разрешенного использования.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении рассматриваемого земельного участка определен вид разрешенного использования: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Аналогичные положения установлены Организатором торгов в Извещении.

Таким образом, Организатором торгов указаны все виды разрешенного использования, установленные в отношении рассматриваемого земельного участка.

Довод жалобы признан необоснованным.

4. Также в доводах жалобы Заявитель указал, что на земельный участок установлены ограничения права, которые не отображены в документации о проведении аукциона.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее - выписка из ЕГРН), представленной организатором торгов на рассмотрении Комиссии, на земельные участки с кадастровым номером: 14:14:050083:428, 14:14:050083:82, ограничения (обременения) и сервитуты отсутствуют.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, об основаниях возникновения прав, о правообладателях, а также иных сведений, установленных в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, Комиссия Якутского УФАС России, приходит к выводу о необоснованности довода Заявителя.

Довод жалобы признан необоснованным.

5. Организатор торгов нарушает порядок заключения договора.

В силу части 13 статьи 39.13 ЗК РФ по результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

Приложением № 5 к извещению о проведении аукциона, является проект договора аренды земельного участка заключенного по результатам аукциона. Приложением к проекту договора, как его неотъемлемой частью, поименован акт приема-передачи земельного участка (абзац 2 раздела 11 проекта договора).

Также, из содержания извещения о проведении аукциона следует, что срок заключения договора аренды земельного участка - не ранее чем через десять дней со дня со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Вместе с тем, в извещении указан срок подписания договора аренды земельного участка в течение 30 (тридцати) дней со дня направления им такого договора.

Комиссия Якутского УФАС России, проанализировав положения ЗК РФ, извещение о проведении аукциона, приходит к выводу о том, что при проведении аукциона порядок предусмотренный статьями 39.11 - 39.13 ЗК РФ МУ «Комитет имущественных отношений» МО «Город Ленск» соблюден.

Довод жалобы признан необоснованным.

Таким образом, Комиссией Якутского УФАС России установлено, что организатором торгов при организации аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка: Годовая сумма арендной платы за земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Республика Саха (Якутия), р. Ленский, г. Ленск, ул. Мелиораторов, д. 27. Разрешенное использование: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадью 12390 кв.м. кадастровый номер: 14:14:050083:428 (извещение: 21000028780000000094 лот № 1 - на Официальном сайте Российской Федерации по размещению информации о торгах https://torgi.gov.ru/) допущены нарушения требований подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Закона.

В этой связи у Комиссии Якутского УФАС России имеются основания для выдачи организатору торгов предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона «О защите конкуренции», на основании вышеизложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1, статьей 23 Федерального закона «О защите конкуренции»,

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу *** на действия (бездействие) организатора торгов – МКУ «Комитет имущественных отношений муниципального образования «Ленский район» Республики Саха (Якутия) (***) при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка: Годовая сумма арендной платы за земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Республика Саха (Якутия), р. Ленский, г. Ленск, ул. Мелиораторов, д. 27. Разрешенное использование: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадью 12390 кв.м., кадастровый номер: 14:14:050083:428 (извещение: 21000028780000000094 лот № 1) - обоснованной;
2. Признать Организатора торгов в лице МУ «Комитет» имущественных отношений» МО «Город Ленск» нарушившим подпункт 9 пункт 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации;
3. Выдать обязательное для исполнения предписание для устранения выявленных нарушений по лоту № 1 (извещение № 21000028780000000094);
4. Передать материалы рассмотренной жалобы должностному лицу Якутского УФАС России для рассмотрения вопроса о наличии/отсутствии оснований для возбуждения дела об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.32.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.